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합산배제 임대주택
1. 임대주택 유형
ⓛ 기존임대주택
임대사업자의 지위*에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 주택
*지자체 임대사업자등록(다가구특례주택은 세무서 사업자등록)
 
② 건설임대주택(임대주택법 제2조 제2호에 따른 건설임대주택)
임대사업자*가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
  ㉠ 공공건설임대주택
    - 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설·임대하는 주택
    - 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설·임대하는 주택
    - 공공택지에 사업계획승인을 받아 건설·임대하는 주택
  ㉡ 민간건설임대주택 : 공공건설임대주택 외의 건설임대주택
 
③ 매입임대주택
임대사업자*가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택
 
※ 임대주택법에 의한 임대사업자
    1. 국가 2. 지방자치단체 3. 대한주택공사 4. 지방공사
    5. 임대주택법 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자
    ⇒ 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하려는 자
    6. 임대주택법 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다.
 
④ 다가구 임대주택(다가구특례주택)
다가구주택 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 소유한 납세의무자로서 「임대주택법」 시행령 제6조 제1
항의 규정에 따른 등록기준 호수*에 미달하는 자가 주택임대를 위하여 사업자등록을 하는 경우에는 그
사업자등록을 한 날에 임대사업자에 해당하는 것으로 본다.
※ 임대사업자 등록기준 호수(공포일자별)
   - 1999. 11. 12. : 건설임대(2호), 매입임대(2호)
   - 2005. 11. 13. : 건설임대(2호), 매입임대(5호)
   - 2008. 11. 26. : 건설임대(2호), 매입임대(1호)
 
⑤ 미임대 건설임대주택
「건축법」 제18조에 따른 사용승인을 받은 날 또는 「주택법」 제29조에 따른 사용검사필증을 받은 날부터
과세기준일 현재까지
의 기간 동안 임대된 사실이 없고, 그 임대되지 아니한 기간이 2년 이내일 것
 
⑥ 리츠ㆍ펀드 매입임대주택(비수도권)
「부동산투자회사법」 제2조 제1호에 따른 부동산투자회사 또는 「간접투자자산운용업법」 제27조 제3호에
따른 부동산간접투자기구가 2008년 1월 1일부터 2008년 12월 31일까지 취득 및 임대하는 매입임대주택
 
⑦ 미분양 매입임대주택(비수도권)
미분양주택*으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을
납부한 주택
* 주택법 제38조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의
계약일이 지난 주택단지에서 2008.6.10.까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순으로 공급하는 주택
 
⑧ 비수도권 매입임대주택(비수도권)
수도권(서울, 인천, 경기) 밖의 지역에 소재하는 주택을 매입하여 임대하는 주택
 
2. 사업자등록 요건
○ 주택임대업*으로 사업자등록(2008.2.22. 시행령 개정)
※ 주택임대업의 범위
과세기준일 현재「임대주택법」 제6조 제1항 규정에 의하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 임대사업자 등록을 하고, 부업태를 “부동산업”(한국표준산업분류표상 대분류, 코드번호 70), 부종목을 “부동산
(매매및)임대업”
(한국표준산업분류표상 중분류, 코드번호 701)으로 사업자등록정정신청을 한 경우로서 과세기준일 현재 임대하고 있는 주택에 대하여는 「종합부동산세법」제8조 제2항 제1호 및 동법 시행령 제3조 제1항의 규정을 적용할 수 있는 것입니다. (서면인터넷방문상담5팀-303, 2008.2.18.)
 
주택임대업 외 사업자등록 : 2008.2.21.까지 적용
세무서에 등록된 사업자번호로 임대주택에서 발생하는 수입금액 등을 세법이 정하는 바에 따라 성실히 신고
경우 사업자등록 요건 인정(재경부 부동산실무기획단-67, 2008.2.21.)
 
3. 공시가격 요건
ⓛ 기존임대주택 : 2005년도 과세기준일의 공시가격
② 건설임대주택(택1)
○ 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날의 공시가격
⇒ 추가 취득한 임대주택은 당해 주택의 임대개시일의 공시가격
○ 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격
③ 매입임대주택(택1)
○ 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날의 공시가격
⇒ 추가 취득한 임대주택은 당해 주택의 임대개시일의 공시가격
○ 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격
④ 미임대 건설임대주택
○ 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격
합산배제신고한 연도의 공시가격
⑤ 리츠ㆍ펀드 매입임대주택 : 2008년 과세기준일 현재 공시가격
⑥ 미분양 매입임대주택(택1)
○ 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날의 공시가격
⇒ 추가 취득한 임대주택은 당해 주택의 임대개시일의 공시가격
○ 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격
⑦ 비수도권 매입임대주택(택1)
○ 주택의 임대를 개시한 날의 공시가격
⇒ 추가 취득한 임대주택은 당해 주택의 임대개시일의 공시가격
○ 최초 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격
 
4. 임대기산일(임대사업자로서 임대한 기간의 기산일)
ⓛ 기존(건설)임대주택 : 2호 이상 주택의 임대를 개시한 날
② 매입임대주택 : 5호 이상 주택의 임대를 개시한 날
③ 추가 취득한 임대주택은 당해 주택의 임대개시일
※ 임대기간 적용에 대한 특례
건설임대주택 : 사용승인ㆍ사용검사필증을 받은 날부터 임대의무기간 종료일까지 계속 임대
    것으로 봄
상속 : 피상속인의 임대기간 합산
합병ㆍ분할, 조직변경 : 피합병법인 등의 임대기간 합산
공가 : 공가기간 1년 이내 임대기간 합산
임대의무기간 충족으로 보는 경우
- 협의매수ㆍ수용, 건설임대주택 임차인 분양전환, 천재ㆍ지변 등
 
5. 임대주택 유형별 합산배제 요건
주택유형 주거전용면적 주택 수 공시가격 임대기간
기존임대 국민주택규모1) 이하 전국 2호 이상 3억원 이하 5년 이상
건설임대 149㎡ 이하 동일 시도별2) 2호 이상 6억원 이하 5년 이상
미임대
건설임대
149㎡ 이하 - 6억원 이하 -
매입임대 국민주택규모1) 이하 동일 시도별2) 5호 이상 3억원 이하 10년 이상
리츠ㆍ펀드
매입임대
149㎡ 이하 비수도권 5호 이상 6억원 이하 10년 이상
미분양
매입임대
149㎡ 이하 비수도권 5호 이상3) 3억원 이하 5년 이상
비수도권
매입임대
149㎡ 이하 - 3억원 이하 7년 이상
 
1) 전용면적이 85㎡(단, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍ㆍ면 지역은 100㎡)이하
2) 동일 특별시ㆍ광역시ㆍ도에 소재하는 주택별로 각각 합산
3) 매입임대, 기존임대, 리츠ㆍ펀드매입임대주택과 보유호수 요건 통산하여 5호
⇒ 다만, 기존임대주택과 통산할 경우 미분양매입임대주택은 동일 시ㆍ도에 소재
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