주택자금공제
[주택임차차입금 원리금상환액 공제 및 월세액 소득공제]

15-1. 주택을 임차하기 위해 금융기관으로부터 전세자금을 대출받는 경우 주택임차차입금 원리금상환액공제가 가능한지요?
○ 과세기간 종료일 현재 주택을 소유하지 아니한 세대의 세대주로서 근로소득이 있는 거주자(일용근로자 제외)가 국민주택규모의 주택(2013.8.13.이후 지급분부터는 주거용 오피스텔 포함)을 임차하기 위하여 아래에 해당하는 차입금을 차입하고 원리금을 상환하는 경우 원리금 상환액의 40%(월세액 소득공제와 주택마련저축공제금액과 합하여 300만원 한도)를 소득공제합니다.
- 소득세법 시행령 별표1의2에 따른 대출기관으로부터 차입한 자금
- 임대차계약증서상 입주일과 주민등록표등본의 전입일 중 빠른 날부터 전후 3개월 이내에 차입한 자금으로 차입금이 대출기관에서 임대인의 계좌로 직접 입금되는 주택임차차입금
15-2. 개인에게 차입한 자금으로 주택을 임차하였을 경우에도 원리금상환액에 대하여 소득공제 받을 수 있나요?
개인에게 차입한 자금으로 국민주택규모의 주택을 임차하였을 경우 원리금 상환액의 40%(월세액 소득공제, 주택마련저축 공제금액과 합하여 300만원 한도)를 소득공제 받을 수 있으며 요건은 다음과 같습니다.(2013.08.13.이후 원리금 상환액부터 국민주택규모의 주택에 주거용 오피스텔 포함)
○ 대 상
과세기간 종료일 현재 주택을 소유하지 아니한 세대의 세대주로서 총급여액이 5천만원 이하의 근로소득자 (단독 세대주도 가능)
○ 차입금
대부업 등을 경영하지 아니하는 거주자로부터 차입한 자금으로서 임대차계약증서상 입주일과 주민등록표등본의 전입일 중 빠른 날부터 전후 1개월 이내에 차입한 자금으로 연간 1,000분의 34보다 낮은 이자율로 차입한 자금이 아닐 것.(2013.2.23전 차입분의 경우 1,000분의40)
○ 공제 증빙서류
- 주택자금상환등증명서(별지 제44호의3 서식)
- 임대차계약증서 사본
- 금전소비대차계약서 사본
- 주민등록표등본
- 계좌이체 영수증 및 무통장입금증 등 해당 차입금에 대한 원리금을 대주(貸主)에게 상환하였음을 증명할 수 있는 서류
15-3. 주택을 임차하고 월세를 지급하는데 소득공제 받을 수 있나요?
무주택 세대주인 근로자의 주거안정을 지원하기 위하여 다음 요건을 갖춘 월세액에 대하여 지급액의 50%(주택임차차입금원리금상환액 공제, 주택마련저축공제금액과 합하여 300만원 한도)를 소득공제합니다.
※ 2012.12.31.이전의 경우 월세액의 40% 공제
○ 대 상
주택을 소유하지 않은 세대의 세대주로서 연간 총급여액이 5,000만원 이하인 근로소득자(단독 세대주도 가능)
○ 공제대상 월세액

- 국민주택규모의 주택(2013.08.13.이후 지급분부터는 주거용 오피스텔 포함)을 임차하고 지급하는 월세액으로 월세액 외에 보증금 등을 지급한 경우에는 임대차계약서에 주택임대차보호법 제3조의2제2항에 따른 확정일자를 받고, 임대차계약증서의 주소지와 주민등록표 등본의 주소지가 같을 것.

- 임대차계약증서상 주택임차 기간 중 지급하여야 하는 월세액의 합계액을 주택임대차 계약기간에 해당하는 일수로 나눈 금액에 해당 과세기간의 임차일수를 곱한 금액
○ 제출증빙서류
- 임대차계약증서 사본
- 현금영수증, 계좌이체 영수증, 무통장입금증 등 주택 임대인에게 월세액을 지급하였음 을 증명할 수 있는 서류
- 주민등록표등본
○ ※ 참고로, 총급여액이 5,000만원을 초과하거나, 공제요건을 충족하지 못한 경우 지출한 월세액에 대하여 현금영수증 소득공제를 받을 수 있습니다. 자세한 사항은 【문19-28】을 참고하시기 바랍니다.
[장기주택저당차입금 이자상환액 공제]

15-4. 장기주택저당차입금 이자상환액 공제요건 및 한도는?
근로소득이 있는 거주자(일용근로자 제외)로서 무주택 세대주(세대주가 주택자금공제 및 주택마련저축공제를 받지 아니한 경우에는 근로소득이 있는 세대원으로서 그 주택에 실제 거주하는 자)가 국민주택규모의 주택(취득당시 주택의 기준시가가 3억원 이하)을 취득하기 위하여 당해 주택에 저당권을 설정하고 금융회사 등 또는 국민주택기금으로부터 일정한 요건을 갖추어 차입한 장기주택저당차입금에 대해 해당 과세기간에 지급한 이자상환액은 한도 범위 내에서 근로소득금액에서 공제받을 수 있습니다.
○ 다만, 세대구성원이 보유한 주택을 포함하여 거주자가 과세기간 종료일 현재 2주택 이상을 보유하거나, 해당 과세기간에 2주택 이상을 보유한 기간이 3개월을 초과한 경우에는 그 보유기간이 속하는 과세기간에 지급한 이자상환액은 공제할 수 없습니다.

◆ 장기주택저당차입금의 범위
○ 다음 ①, ②, ③의 요건을 모두 갖춘 차입금
① 차입금 상환기간이 15년 이상일 것
② 주택소유권이전등기, 보존등기일부터 3월 이내에 차입할 것
③ 본인 명의의 주택에 본인 명의로 저당권을 설정하고 금융회사 등ㆍ국민주택기금으로부터 차입할 것
○ 위의 요건을 갖추지 않아도 장기주택저당차입금으로 보는 경우는 다음과 같습니다.
- 요건을 모두 갖춘 장기주택저당차입금의 차입자가 해당 금융회사 등 또는 다른 금융회사 등으로 차입금을 이전하는 경우(해당 금융회사 또는 다른 금융회사 등이 기존의 차입금 잔액을 직접 상환하고 해당 주택에 저당권을 설정하여 이전하는 경우만 해당) 이때의 차입금은 위 ①의 요건을 갖추어야 하며, 상환기간을 계산할 때는 기존의 차입금을 최초로 차입한 날을 기준으로 합니다(기존 차입금 잔액 한도로 장기주택저당차입금 인정).
- 주택양수자가 주택양도자의 주택을 담보로 요건을 갖춘 장기주택저당차입금을 차입한 후 즉시 소유권을 양수자에게로 이전한 경우
- 15년 미만의 차입금을 상환기간 중 15년 이상(기존차입금의 최초차입일부터 기산)으로 하여 차입한 신규 차입금으로 기존 차입금을 상환하거나, 기존 차입금을 15년 이상으로 연장하는 경우(기존 차입금 잔액 한도로 장기주택저당차입금으로 인정하며 아래 요건을 충족해야 함)
ㆍ 기존차입금은 주택소유권이전등기 또는 보존등기일부터 3월 이내에 차입한 장기주택저당차입금이어야 하며 해당 차입금의 채무자가 당해 저당권이 설정된 주택의 소유자이어야 함
전환 또는 연장시 주택의 기준시가가 3억원 이하여야 함.
※ 연장의 경우에는 2007.2.28 이후 최초로 기존 차입금의 상환기간을 연장하는 분부터 적용
- 「조세특례제한법」제99조에 따른 양도소득세 감면대상 신축주택 최초 취득자가 금융회사 등 또는 국민주택기금으로부터 차입한 차입금으로 해당 주택을 취득하기 위하여 차입한 사실이 확인되는 경우
- 「조세특례제한법」 제98조의3에 따른 양도소득세 과세특례대상 주택을 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 최초로 취득하는 자가 해당 주택을 취득하기 위하여 금융회사 등 또는 「주택법」에 따른 국민주택기금으로부터 차입한 차입금으로서 상환기간이 5년 이상인 경우. 이 경우 해당 차입금은 상기 ②와 ③의 요건을 충족하여야 합니다.
○ 무주택 세대주가 「주택법」에 따른 사업계획승인을 받아 건설되는 국민주택규모의 주택분양권(조합원입주권 포함, 가격 3억원 이하에 한함)을 취득하고 주택취득을 위하여 주택완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건(조건변경에 의한 경우 포함)으로 금융회사 등 또는 국민주택기금으로부터 차입한 금액도 그 차입일(조건변경일)부터 소유권보존등기일까지 장기주택저당차입금으로 보아 이자상환액에 대한 공제를 받을 수 있습니다. 이 경우, ‘가격 3억원 이하’란 아래의 금액이 3억원 이하인 경우를 말하며, 분양권을 2이상 보유한 경우에는 적용되지 않습니다.
- 주택분양권:분양가격
- 조합입주권:
ㆍ 청산금을 납부한 경우:기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금
ㆍ 청산금을 지급받은 경우:기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금
◆ 공제 한도액
- 2012.1.1.이후 신규 차입ㆍ15년 미만의 차입금에 대한 상환기간 연장(소득세법 부칙 제7조, 2012.01.01)
주택자금 공제와 주택마련저축공제를 합하여 5백만원 한도. 다만, 다음의 경우 1,500만원 한도임.

[#표]장기주택저당차입금 차입종류별 차입조건[/표]

차입종류 차 입 조 건
고정금리 차입금의 70% 이상에 해당하는 이자를 상환기간 동안 고정금리로 지급하는 경우(단, 5년 이상의 기간 단위로 금리를 변경하는 경우 포함)
비거치식
분할상환
차입일이 속하는 과세기간의 다음 과세기간부터 차입금 상환기간의 말일이 속하는 과세기간까지 매년 다음 계산식에 따른 금액 이상의 차입금을 상환하는 경우(상환기간 연수 중 1년 미만의 기간은 1년으로 봄)
차입금의 70%
상환기간 연수
- 2011.12.31.이전 차입금
   주택자금공제와 주택마련저축공제액을 합하여 1천만원 한도. 다만, 장기주택저당차입금의 상환기간이 30년 이상인 경우에는 1천500만원 한도
- 2003.12.31.이전 차입한 차입금의 이자 상환액의 공제한도
   장기주택저당차입금의 상환기간이 10년 이상인 경우 종전의 규정에 의해 연 600만원.
장기주택저당차입금의 상환기간이 15년 이상인 경우 연 1,000만원임.
15-5. 세대원 명의의 장기주택저당차입금에 대하여 세대주가 이자상환액공제를 받을 수 있는지요?
세대원 명의의 장기주택저당차입금 이자상환액을 세대주가 공제받을 수는 없습니다.
○ 다만, 아래 요건을 모두 갖춘 세대원이 공제요건을 갖춘 장기주택저당차입금 이자상환액을 세대원 자신의 근로소득금액에서 공제받을 수 있습니다.
- 세대주가 근로소득이 없거나 근로소득이 있더라도 장기주택저당차입금이자상환액공제를 포함한 주택자금공제 및 주택마련저축공제를 받지 아니하였을 것
- 근로소득이 있는 세대원일 것
- 주택과 차입금이 세대원 명의로 되어 있을 것
- 세대원이 해당 주택에 실제 거주할 것.
15-6. 소득이 없는 아내가 세대주이고, 아내 명의로 장기주택저당차입금이 있는 경우 남편이 이자상환액공제를 받을 수 있는지요?
배우자가 소득이 없는 경우에도, 배우자(아내) 명의의 장기주택저당차입금 이자상환액을 본인(남편)이 공제받을 수는 없습니다.
15-7. 소득이 없는 배우자 명의 주택을 담보로 본인이 장기주택저당차입금을 차입한 경우 이자상환액을 본인이 공제받을 수 있는지요?
타인명의 주택에 대한 장기주택저당차입금 이자상환액은 공제대상이 아닙니다.
15-8. 부부공동명의 주택에 대해 본인명의로 장기주택저당차입금을 차입한 경우 이자상환액을 본인이 공제받을 수 있는지요?
본인과 배우자 공동명의로 주택을 취득하고, 본인 명의로 요건을 갖춘 장기주택저당차입금을 차입한 경우에는 근로자 본인이 이자상환액 공제를 받을 수 있습니다.
15-9. 공동명의 주택에 대해 장기주택저당차입금을 차입한 경우 이자상환액을 본인이 공제받을 수 있는지요?
본인과 배우자 또는 제3자와 공동명의로 주택을 취득하고
○ 본인 명의로 장기주택저당차입금을 차입한 경우에는 근로자 본인이 이자상환액을 공제받을 수 있으며,
○ 공동명의로 장기주택저당차입금을 차입한 경우에는 근로자 본인의 채무부담 부분에 해당하는 이자상환액만이 공제대상 금액이 됩니다. 다만, 공동차입자간에 채무부담비율에 관한 별도의 약정이 없는 경우에는 공동차입자간 채무분담비율은 균등한 것으로 봅니다.
15-10. 이자상환액에 대해 소득공제 받아오던 장기주택저당차입금을 7년만에 조기 상환한 경우 소득공제가 가능한지 여부와 그 전에 공제 받은 세금까지 추징이 되는 것인지요?
상환기간이 15년 이상인 장기주택저당차입금을 조기 상환한 경우 조기 상환한 연도에 지출한 이자상환액에 대해서는 공제 받을 수 없으나, 이전연도까지의 소득공제분에 대하여 추징하지는 않습니다.
15-11. 2007년에 차입한 장기주택저당차입금으로 당초에 다른 요건은 충족했으나 거치기간이 5년이었던 경우 이자상환액 공제대상이 되는지요?
당초에 거치기간 요건 외의 모든 요건이 충족된 장기주택저당차입금이라면 2009.1.1 이후 상환분부터는 이자상환액 공제가 가능합니다.
○ 2008.12.31 이전에는 거치기간 3년 이내의 장기주택저당차입금만이 공제대상이었으나, 2009.1.1 이후 최초로 상환하는 분부터는 거치기간 요건이 폐지되었기 때문에, 기존차입금이더라도 거치기간 외의 다른 요건이 모두 충족된 장기주택저당차입금이라면 이자상환액 공제를 적용받을 수 있습니다.
15-12. 장기주택저당차입금이자상환액 중 연체한 금액이 있어 연체이자를 부담하였는데, 연체 이자의 경우 이자상환액의 범위에 포함되는지요?
장기주택저당차입금 이자상환액에 대한 소득공제와 관련하여 공제대상 이자상환액은 연체이자를 포함하지 아니하는 정상이자만을 말하므로 공제받을 수 없습니다.(제도46013 -436, 2000.11.22)
15-13. 당초에 공제요건을 갖춘 장기주택저당차입금을 같은 금융회사에서 금리가 낮은 차입금으로 이전하는 경우에도 이자상환액에 대한 공제가 가능한지요?
당초에 요건을 갖춘 장기주택저당차입금의 차입자가 해당 금융회사 내에서 또는 다른 금융회사 등으로 기존의 장기주택저당차입금의 잔액을 이전하는 경우(기존의 장기주택저당차입금의 잔액을 해당 금융회사 또는 다른 금융회사가 직접 상환하고 해당 주택의 저당권을 설정한 형태로 차입금을 이전한 경우만 해당)로서 기존 차입금의 최초 차입일부터 신규 차입금의 상환일까지의 상환기간이 15년 이상인 경우에는 공제 가능합니다.
15-14. 무주택세대주가 주택분양권을 취득하고 중도금 대출을 받을 때, 추후 주택 완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 차입하면 장기주택저당차입금으로 보는지요?
무주택자인 세대주가 가격이 3억원 이하인 국민주택규모의 주택분양권 또는 조합입주권을 취득하고 당해 주택 완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 차입(차입조건 변경에 의한 경우 포함)한 경우에는 그 차입일(차입조건 변경일)부터 당해 주택의 소유권보존등기일까지 당해 차입금에 대하여는 장기주택저당차입금으로 봅니다. 다만, 주택분양권을 2 이상 보유하게 된 경우에는 그 보유기간이 속하는 과세연도부터 이를 적용하지 않습니다.
15-15. 상환기간이 15년 미만의 차입금을 상환기간 15년 이상으로 연장하는 경우에도 공제가능한가요?
2007.2.28. 이후 상환기간을 연장하는 분부터는 상환기간 15년 미만의 차입금을 15년 이상으로 기한 연장하는 경우에도 공제 가능합니다. 다만, 연장시점의 주택의 기준시가가 3억원 이하이고, 다른 모든 요건을 충족하여야 합니다.
15-16. 공동소유의 주택인 경우 국민주택규모 및 주택가격 3억원 이하 여부의 판단은 전체 주택을 기준으로 하는지, 본인의 지분만을 기준으로 하는지요?
공동소유의 주택인 경우 소유자별 지분으로 안분한 것이 아닌 당해 주택(전체)으로 국민주택규모 및 주택가격 3억원 이하 여부를 판단합니다.(서면1팀-778, 2006.6.13)
15-17. 아파트를 구입하기 위하여 공무원연금공단이나 국가보훈처로부터 받은 주택저당차입금도 장기주택저당차입금 이자상환액공제가 가능한지요?
장기주택저당차입금이자상환액 공제는 금융회사 또는 주택법에 의한 국민주택기금으로부터 차입한 것에 한하므로, 공무원연금공단이나 국가보훈처로부터 차입한 경우에는 공제를 받을 수 없습니다.
15-18. 보험회사에서 차입한 장기주택저당차입금도 소득공제대상이 될 수 있는지요?
장기주택저당차입금이자상환액 공제는 금융회사 또는 주택법에 의한 국민주택기금으로부터 차입한 것에 한하며, 금융회사에는 보험업법에 의한 보험사업자도 포함됩니다.
15-19. 장기주택저당차입금을 차입하여 원리금상환 방식으로 납부하는 경우 상환금액(원금과 이자) 모두를 공제받을 수 있는지요?
장기주택저당차입금에 대하여 당해연도에 지급한 이자상환액만이 공제대상이므로 원금부분을 제외한 이자상환액만 공제받을 수 있습니다.
15-20. 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우에는 장기주택저당차입금 이자상환액 공제 규정을 적용할 수 있는지요?
오피스텔은 건축법상 업무시설로 장기주택저당차입금 이자상환액 공제대상 주택에 해당하지 않습니다.
15-21. 장기주택저당차입금에 대해 소득공제 요건을 갖추었으나 해당 주택에 실제로 거주하지 않는 경우에도 소득공제가 가능한지요?
세대주가 공제요건을 갖춘 경우에는 동 주택에 실제로 거주하지 않아도 장기주택저당차입금 이자상환액공제를 받을 수 있습니다. 반면, 세대주가 주택자금공제 및 주택마련저축공제를 받지 않은 경우로서, 근로소득이 있는 세대원이 자신 명의의 주택에 대한 장기주택저당차입금 이자상환액에 대하여 공제요건을 갖추어 소득공제를 받고자 하는 경우에는 본인(세대원)이 해당주택에 실제 거주 하여야만 합니다.
15-22. 요건을 갖춘 장기주택저당차입금을 3회 이상 대환한 경우에도 공제가능한가요?
요건을 갖춘 장기주택저당차입금을 요건을 갖춘 다른 금융회사로 이전하는 경우 최초 장기주택저당차입금의 잔액을 한도로 소득공제를 받을 수 있습니다.(원천세과-187, 2012.04.10)
15-23. 국민주택규모의 1주택과 주택분양권이 1개 있는 경우에도 주택에 대하여 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 받을 수 있는지요?
장기주택저당차입금에 대한 이자상환액 공제를 적용함에 있어 국민주택규모의 주택에는 부동산을 취득할 수 있는 권리(주택분양권 등)는 포함하지 않습니다. 즉, 주택분양권이 별도로 있는 경우에도 다른 공제요건을 충족한다면, 국민주택규모의 1주택에 대한 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 적용 받을 수 있습니다(서면1팀-1740, 2007.12.26).
15-24. 국민주택규모의 1주택을 소유하던 중 새로운 주택을 구입하여 일시적으로 2주택이 되었다가, 2개월만에 종전주택을 양도하여 과세연도 종료일 현재에는 1주택 소유자가 되었습니다. 이 경우 새 주택에 대하여 장기주택저당차입금 이자상환액 공제가 적용될 수 있는지요?
새 주택에 대하여는 차입당시 무주택세대주 요건을 충족하지 못하였으므로, 당해 과세연도는 물론, 그 이후 과세연도에도 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제를 적용받을 수 없습니다(서면1팀-756, 2008.5.30).
15-25. 상속받은 장기주택저당차입금에 대한 이자상환액도 공제 가능한지요?
부(父)가 이자상환액공제를 받고 있다가 사망하여 자(子)가 주택 및 장기주택저당차입금을 상속받는 경우, 상속시점에서 자(子)가 장기주택저당차입금 이자상환액 공제대상자에 해당되고 동 차입금이 공제요건을 충족하는 경우에는 상속받은 장기주택저당차입금도 공제대상 차입금에 포함됩니다(서이46013-12211, 2002.12.10).
15-26. 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제시 제출서류는?
소득공제신고서의 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 란(차입금 상환기간이 15년 미만, 15년~29년, 30년 이상으로 구분작성)을 기재하고, 아래 서류를 첨부합니다. (②~⑤는 제출 후 변동사항 없는 경우 그 다음연도부터 제출생략 가능함)
① 장기주택저당차입금 이자상환증명서 (대환 및 기존차입금 차입 기간변경의 경우 : 기존 및 신규 차입금의 대출계약서 사본을 추가로 제출함)
- 국세청 연말정산간소화서비스(http://www.yesone.go.kr)에서 소득공제증명서류를 출력하여 원천징수의무자에게 제출할 수 있습니다.
다만, 간소화서비스 자료는 금융회사에서 제공한 이자상환액을 단순히 보여주기만 하는 것이므로, 근로자 스스로 소득공제 요건을 검토하여 공제대상에 해당하는 경우에만 소득공제 신청하여야 합니다.
② 주민등록표등본
③ 건물등기부등본(또는 분양계약서 사본)
④ 개별주택가격확인서 또는 공동주택가격확인서
⑤ 조특법 제99조 신축주택 관련 차입금을 상환하는 경우
- 자기가 건설한 주택 : 사용승인서 또는 사용검사서(임시사용승인서 포함) 사본
- 주택건설업자가 건설한 주택 : 주택매매계약서(분양계약서) 사본, 계약금 납부증명 서류, 조특법 제99조제1항제2호 단서에 해당하지 아니함을 확인하는 주택건설사업자의 확인서
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