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거짓계약서비과세·감면 배제

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업데이트 일자 : 2015-09-16   업데이트 이력보기
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제   목 거짓계약서비과세·감면 배제
거짓계약서를 작성하면 양도소득세 비과세․감면배제

➪ 부동산 또는 분양권 등을 양도하고 거짓계약서(Down계약서, Up계약서)를 작성하면 양도소득세 비과세․감면 규정을 적용받을 수 없으며,
무신고 또는 과소신고 납부세액의 40%에 해당하는 신고불성실가산세 및 일 0.03%(연 10.95%)에 해당하는 납부불성실가산세가 부과됩니다.


거래당사자 불이익
□ 거짓계약서를 작성하면 비과세․감면 배제 등 불이익이 있습니다.
○ 부동산 등을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 사실과 다르게 작성한 경우 해당 부동산에 대한 양도소득세 비과세 및 감면을 배제합니다.(소득세법 §91②, 조특법 §129①)
- 거짓계약서를 작성하면 매도인이 1세대 1주택 비과세 등 요건을 충족하더라도 양도세 비과세․감면 규정을 적용받을 수 없으며,
- 매수인 역시 향후 해당 부동산을 양도할 때 양도소득세 비과세․감면 혜택이 배제되므로 주의하셔야 합니다.
○ 실지거래가액을 거짓으로 신고하면 해당 부동산(토지 또는 건축물)에 대한 취득세의 3배(분양권의 경우에는 취득가액의 100분의 5) 이하에 상당하는 금액의 과태료가 부과됩니다.

□ 거짓계약서를 작성하여 양도소득세를 무(과소) 신고하는 경우에는 신고·납부 불성실가산세가 부과됩니다.
○ 양도자가 양도차익을 무신고하거나 과소 신고하는 경우에는 해당 납부세액의 최고 40%에 해당하는 신고불성실가산세와 일 0.03%(연 10.95%)에 해당하는 납부불성실가산세가 부과됩니다.
거짓계약서를 작성하여 양도소득세를 무신고하거나 과소신고하는 경우에는 ‘사기나 그 밖의 부정한 행위’에 해당하여 40%의 신고불성실가산세가 부과됩니다.
<신고불성실가산세>
① 일반적인 경우
: 무(과소)신고 납부세액 × 20%(과소신고는 10%)
② 사기나 그 밖의 부정한 행위에 해당하는 경우
: 무신고납부세액 × 40%


중개업자 불이익
□ 부동산 중개업자가 거짓계약서를 작성하거나 계약서에 서명·날인을 하지 않은 경우에는 다음과 같은 불이익이 있습니다.
○ 공인중개사가 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성한 경우에는 중개사무소 개설등록이 취소될 수 있습니다.
○ 공인중개사가 중개가 완성된 때에 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우에는 6개월의 범위 안에서 업무가 정지될 수 있습니다.
□ 부동산 중개업자가 현금영수증을 발급하지 않으면 과태료가 부과됩니다.
○ 부동산중개업은 현금영수증 의무발행업종으로 현금영수증 발급의무를 위반한 자에 대해서는 현금영수증을 발급하지 아니한 거래대금의 100분의 50에 상당하는 과태료가 부과됩니다.

☞ 실지거래가액에 의한 계약과 양도소득세 성실신고가 가장 효과적인 절세 방법입니다.
※ 부동산 거래질서 확립을 위하여 거짓계약서 작성에 대해 적극적으로 탈세제보를 해주시기 바랍니다. (국세청 홈페이지 > 「부동산투기신고센터」)

【사례 1】
1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 주택소유자가 거래상대방 요구 등에 따라 실거래금액 700백만원을 850백만원으로 거짓계약서(업계약서)를 작성해준 사실이 확인된 경우

전소유자
(비과세요건충족)업계약서 작성[계약서] 양도가액 850백만원
[실거래] 양도가액 700백만원취득자
□ 비과세 배제 내역
◇ 1세대 1주택 소유자에게 비과세 배제하고 양도소득세를 추징
- 거짓계약서의 거래가액과 실지거래가액의 차이 150백만원과 비과세를 적용하지 않았을 때 산출세액(예시, 122백만원) 중 적은 금액 122백만원 추징
* 추징세액 : 거짓계약서 거래가액과 실지거래가액의 차이를 한도로 해서 비과세(감면)받은 금액
◇ 1세대 1주택 소유자로부터 취득한 매수인도 비과세․감면 혜택 배제
【사례 2】
청약 당첨자 등의 요구에 따라 분양권 실거래금액 450백만원을 400백만원으로 거짓계약서(다운계약서) 작성한 분양권 취득자가 추후 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰 주택을 양도하고 양도소득세 비과세로 신고한 사실이 확인될 경우

전소유자
다운계약서 작성[계약서] 양도가액 400백만원
[실거래] 양도가액 450백만원취득자
(비과세요건충족)
□ 비과세 배제 내역

◇ 취득자가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 후 양도하더라도 비과세 적용 배제하고 양도소득세를 추징
- 거짓계약서의 거래가액과 실지거래가액의 차이 50백만원과 비과세를 적용하지 않았을 때 산출세액(예시, 77백만원) 중 적은 금액 50백만원 추징
* 추징세액 : 거짓계약서 거래가액과 실지거래가액의 차이를 한도로 해서 비과세(감면)받은 금액
◇ 청약 당첨자 등도 양도가액을 실지거래가액으로 수정하여 추징(가산세 부과)

 

 

 

 

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