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상속재산의 평가

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업데이트 일자 : 2019-05-21   업데이트 이력보기
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제   목 상속재산의 평가


01

상속재산의 평가방법은?


상속재산의 평가는 상속개시일(사망일 또는 실종선고일) 현재의 시가로 평가합니다.
-다만, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류?규모?거래상황 등을 감안하여 규정된 방법(이하 ‘보충적 평가방법’)에 따라 평가한 가액을 시가로 봅니다.


02

상속재산의 시가란?


상속재산의 시가란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간(이하 ‘평가기간’) 중 매매?감정?수용?경매 또는 공매(이하 ‘매매 등’)가 있는 경우에는 그 확인되는 가액을 포함합니다.
-다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 상속개시일 전 2년 이내의 기간과 평가기간이 경과한 후부터 상속세 법정신고기한 후 9개월까지의 기간 중에 상속재산과 면적?위치?용도?종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매 등 가액이 있는 경우로 상속개시일과 매매 계약일 등 시가적용 판단기준일 까지 기간 중 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자, 세무서장 등이 재산평가심의위원회에 해당 매매 등의 가액에 대한 시가 심의를 신청하는 때에는 위원회의 심의를 거쳐 인정된 해당 매매 등의 가액을 시가로 포함할 수 있습니다.
시가의 인정범위는 다음과 같습니다.
-당해 재산에 대해 매매사실이 있는 경우:그 거래가액. 다만, 특수관계자와의 거래 등 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우 등에는 제외됨
-당해 재산(주식 및 출자지분은 제외함)에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 : 그 감정가액의 평균액. 단, 해당재산이 기준시가 10억 이하인 경우에는 1이상의 감정기관의 감정가액도 가능함
-당해 재산에 대하여 수용?경매 또는 공매 사실이 있는 경우 : 그 보상가액?경매가액 또는 공매가액. 다만, 물납한 재산을 증여자?수증자 또는 그와 특수관계 있는 자가 경매 또는 공매받은 경우 등에는 그 경매가액 또는 공매가액은 시가로 보지 아니함
-상속개시일 전 6개월부터 평가기간 내 상속세 신고일까지의 기간 중에 상속재산과 면적?위치?용도?종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액?감정가액의 평균액 등이 있는 경우 : 당해 가액
-평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 상속개시일 전 2년 이내의 기간과 평가기간이 경과한 후부터 상속세 법정신고기한 후 9개월까지의 기간 중에 상속재산과 면적?위치?용도?종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 ?감정가액 등이 있는 경우로서 납세자, 세무서장 등이 재산평가심의위원회에 해당 매매 등의 가액에 대한 시가 심의를 신청하고 위원회에서 시가로 인정한 경우 : 당해 가액


03

시가 적용 시 판단기준일은?


상속개시일 전후 6월 이내에 해당하는지 여부는 다음에 해당하는 날을 기준으로 하여 판단합니다.
-거래가액:매매계약일
-감정가액:감정가액평가서의 작성일(가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 모두 평가기간 이내이어야 함)
-수용?보상?경매가액:가액 결정일
시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일로부터 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 합니다.


04

재산평가심의위원회를 통한 시가 인정


재산평가심의위원회를 통해 매매 등의 가액을 시가를 인정받기 위해서는 상속세 법정신고기한 만료 4개월 전까지 피상속인의 납세지 관할 재산평가심의위원회에 다음의 서류를 첨부하여 서면 및 인터넷(홈택스)를 통해 신청하여야 합니다.
1. 재산의 매매 등 가액의 시가인정 심의 신청서:재산평가심의위원회 운영규정 별지 제6호 서식
2. 재산의 매매 등 가액의 시가인정 관련 검토서:재산평가심의위원회 운영규정 별지 제6호 서식 부표
3.제1호부터 제2호까지의 규정에 따른 서식의 기재내용을 증명할 수 있는 증거서류
재산평가심의위원회 신청방법은 다음과 같습니다.
-(서면신청) 「재산의 매매 등 가액의 시가인정 심의 신청서」*를 작성하여 구비서류와 함께 상속세 법정신고기한 만료 4개월 전까지, 다만 평가기간이 경과한 후부터 상속세 법정신고기한 후 9개월까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에는 해당 매매등이 있는 날부터 6개월 이내 피상속인의 납세지 관할 지방국세청장(개인납세2과장)에게 서면(방문?우편)으로 신청해야 합니다.
*서식은 국세법령정보시스템(홈택스 hometax.go.kr > 법령정보 > 별표?서식 > 훈령서식 > 재산) 또는 국세청 홈페이지(국세청 nts.go.kr > 성실신고지원 > 상속세 > 신고서식 및 첨부서류)에서 다운받을 수 있습니다.

지방청
관할구역
주소
서울청
서울특별자치시
(우) 03151 서울특별시 종로구 종로5길 86(수송동)
성실납세지원국 개인납세2과 재산평가심의위원회 담당자 앞
중부청
경기도 일부, 강원도 일부
(인천청 관할 제외)
(우) 16201 경기도 수원시 장안구 경수대로 1110-17(파장동 216-1)
성실납세지원국 개인납세2과 재산평가심의위원회 담당자 앞
인천청
인천권(인천, 김포, 부천, 광명)
경기 북부권(의정부, 양주, 포천, 동두천, 연천, 철원, 고양, 파주)
(우) 21556 인천광역시 남동구 남동대로 763
성실납세지원국 개인납세2과 재산평가심의위원회 담당자 앞
대전청
대전광역시, 충청남도, 충청북도, 세종특별자치시
(우) 35209 대전광역시 서구 한밭대로 809 사학연금회관
성실납세지원국 개인납세2과 재산평가심의위원회 담당자 앞
광주청
광주광역시, 전라남도, 전라북도
(우) 61011 광주광역시 북구 첨단과기로208번지 48(오룡동)
성실납세지원국 개인납세2과 재산평가심의위원회 담당자 앞
대구청
대구광역시, 경상북도
(우) 42768 대구광역시 달서구 화암로 301(대곡동)
성실납세지원국 개인납세2과 재산평가심의위원회 담당자 앞
부산청
부산광역시, 울산광역시,
경상남도, 제주도
(우) 47605 부산광역시 연제구 연제로 12(연산2동 1557)
성실납세지원국 개인납세2과 재산평가심의위원회 담당자 앞


-(인터넷신청) 홈택스의 일반세무서류 신청을 통해 「재산의 매매 등 가액의 시가인정 심의 신청서」*를 내려받아 작성?첨부(구비서류 포함)하여 신청합니다.
* 홈택스 > 신청/제출 > 일반세무서류 신청 > 민원명 찾기 ‘재산평가심의위원회 심의신청’ > 「인터넷신청」 버튼 클릭
다만, 아래 사항에 해당하는 경우에는 심의 신청이 반려될 수 있습니다.
1. 신청기한을 경과하여 신청한 경우
2. 심의대상(재산평가심의위원회 운영규정 제22조)에 해당되지 않는 경우
3. 보완요구일로부터 7일 이내에 보완자료를 제출하지 아니하거나 보완요구로 제출된 내용이 부실한 경우
4. 시가인정 심의신청시 제출된 서류의 기재내용이 허위인 것으로 확인되는 경우
재산평가심의의원회의 심의결과는 상속세 과세표준 신고기한 만료 1개월 전까지 서면으로 회신 받을 수 있습니다.
-다만, 제출된 서류의 기재내용이 허위인 것으로 확인되는 경우에는 심의결과 통지의 효력이 상실됩니다.


05

부동산에 대한 보충적 평가는?


부동산에 대한 보충적 평가는 다음 부동산 유형에 따라 평가합니다.

부동산 유형
평가방식
토지
??부동산 가격공시에 관한 법률」에 의한 개별공시지가로 평가
주택
??부동산 가격공시에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격으로 평가
일반건물
?일반건물은신축가격기준액ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도ㆍ개별건물의 특성 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시*하는 가액으로 평가
* 국세청 건물 기준시가 산정방법 고시
오피스텔 및
상업용 건물
?국세청장이 지정하는 지역에 소재하면서 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시*한 가액이 있는 경우 그 고시한 가액으로 평가
?국세청장이 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액이 없는 경우에는 토지와 건물을 별도로 평가한 가액으로 평가
* 오피스텔 및 상업용건물에 대한 기준시가 고시
임대차계약이 체결된 재산
?평가기준일 현재 시가에 해당하는 가액이 없는 경우로서 사실상 임대차 계약이 체결되거나, 임차권이 등기된 부동산일 경우
- 토지의 개별공시지가 및 건물의 기준시가와 1년간 임대료를 환산율(12%)로 나눈 금액에 임대보증금을 합계한 금액(토지와 건물의 기준시가로 안분한 금액을 말함)을 토지와 건물별로 비교하여 큰 금액으로 평가한 가액

※임대차 계약이 체결된 재산의 평가액 = MAX(보충적 평가가액, 임대보증금 환산가액)
? 보충적 평가가액 : 토지의 개별공시지가 및 건물의 기준시가
? 임대보증금 환산가액 : (임대보증금) + (1년간 임대료 합계액 ÷ 0.12)
‘1년간 임대료 합계액’ 계산 : 평가기준일이 속하는 월의 임대료에 12월을 곱하여 계산






06

유가증권에 대한 평가는?


유가증권에 대한 시가 평가는 다음 주식 유형에 따라 평가합니다.

주식 유형
평가방식
상장주식 또는
코스닥상장주식
?상속개시일 이전?이후 각 2월간에 공표된 매일의 최종시세가액(거래실적의 유무를 불문함)의 평균액으로 평가합니다.
* 평가기준일 전후의 기간이 4월에 미달하는 경우에는 동 기간에 대한 최종시세가액의 평균액으로 합니다.
* 평가기준일이 공휴일, 매매거래정지일, 납회기간 등인 경우에는 그 전일을 기준으로 평균액을 계산합니다.
유가증권시장 상장 추진 중인 주식
?아래 평가가액 중 큰 금액

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