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주택임대 소득세 계산

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업데이트 일자 : 2020-05-15   업데이트 이력보기
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제   목 주택임대 소득세 계산

3. 주택임대 소득세 계산

 ○주택임대 총수입금액이 2천만원을 초과하는 경우

   -다른 종합과세 대상 소득과 함께 합산해서 신고해야 합니다. (세율 6~42%)


이자

소득

금액

(+)

배당

소득

금액

(+)

상가 등 임대소득금액

(+)

주택

임대소득

금액

(+)

사업

소득

금액

(+)

근로

소득

금액

(+)

연금

소득

금액

(+)

기타

소득

금액



=

종합소득

금액

(-)

종합소득
공제 

=

종합소득
과세표준

(×)

세율

(6~42%)

=

종합소득
산출세액

(-)

(-)

세액감면

세액공제

=

종합소득
결정세액


 ○주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우

   -주택임대소득만 분리과세(세율 14%)하는 방법과 종합과세하는 방법 중 선택하여 신고할 수 있습니다.

   

주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우 소득세 계산 - 구분, 주택임대수입금액, 필요경비, 기본공제, 분리과세 사업소득금액, 산출세액, 세액감면, 분리과세 결졍세액에 대해 알수 있습니다.

구  분

주택임대

수입금액

필요경비

기본공제2)

분리과세

사업소득금액

산출세액

세액감면3)

분리과세

결정세액

등록임대

주택1)

월세

+

간주

임대료

60%

4백만원

수입금액
(-)필요경비
(-)기본공제

과세표준

(×)14%

단기(4년) 30%
장기
(8년) 75%

산출세액
-감면세액

미등록

임대주택

50%

2백만원

-

=산출세액


   1) 등록임대주택 : 세무서와 지자체에 모두 등록하고 임대보증금·임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않아야 함

   2) 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 공제

   3) 국민주택규모의 임대주택으로 조세특례제한법 제96조의 요건을 충족하여야 함


주택임대 소득세 계산 사례



사례 1

 월세 임대수입은 없고 보증금만 있는 경우


종합소득 발생내역

 ○ 甲은 4인 가족*으로 아래와 같이 월세 임대수입은 없고 보증금만 있으며, 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액은 없음.

    * 본인, 배우자, 자녀 2명으로 모두 150만 원 인적공제 대상임. (인적공제6백만 원=150만 원×4명)


| 주택임대 현황 |

주택임대 현황표 - 임대주택, 임대기간, 보증금에 대해 확인할 수 있습니다.

임대주택

임대기간

보증금(원)

A주택

’19.1.1.~’19.12.31.

700,000,000

B주택

’19.1.1.~’19.12.31.

500,000,000

C주택

’19.1.1.~’19.12.31.

300,000,000

합       계

1,500,000,000


      * 임대주택 3채 모두 주거전용면적 40㎡ 초과로 보증금 과세대상이고,기준시가 9억 원 이하이며, 세무서와 지방자치단체에 등록하지 않음.

종합소득세 납부할 세액 : 90,732원(=min[90,732원, 778,400원])

 ○ 보증금 등에 대한 간주임대료 계산

    

주택의 간주임대료 = (보증금 - 3억 원) × 임대일수 × 60% ÷ 365 × 이자율(2.1%)


   

A주택

(7억 원 - 3억 원)×365×60%×(1/365)×2.1%

=

5,040,000원

B주택

(5억 원 - 0원)×365×60%×(1/365)×2.1%

=

6,300,000원

C주택

(3억 원 - 0원)×365×60%×(1/365)×2.1%

=

3,780,000원

합  계

 

 

15,120,000원


 ○ 종합소득세 납부할 세액 계산


종합소득세 납부할 세액 계산 - 종합과세, 분리과세에 대해 확인할 수 있습니다.

종합과세

분리과세 

수입금액

 

15,120,000

 

수입금액

 

15,120,000

 

필요경비

-

6,441,120

1)

필요경비

-

7,560,000

2)

소득금액

=

8,678,880

 

기본공제

-

2,000,000

3)

소득공제

-

6,000,000

 

과세표준

=

2,678,880

 

과세표준

=

5,560,000

 

세율

×

6%

 

세율

×

14%

 

산출세액

=

160,732

 

산출세액

=

778,400

 

감면공제

-

70,000

4)

감면세액

-

0

 

결정세액

=

90,732

 

결정세액

=

778,400

 

기납부세액

-

0

 

기납부세액

-

0

 

납부할 세액

=

90,732

 

납부할 세액

=

778,400

 


   1) 수입금액(15,120,000) × 단순경비율(42.6%)

   2) 수입금액(15,120,000) × 사업자 미등록 시 분리과세 필요경비율(50%)

   3) 미등록 & 주택임대 외 다른 종합소득금액 2천만 원 이하 : 2백만 원 기본공제

   4) 표준세액공제 7만 원


사례 2

 보증금은 없고 월세 임대수입만 있는 경우


종합소득 발생내역

 ○ 乙은 4인 가족*으로 아래와 같이 보증금은 없고 월세 임대수입만 있으며, 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액은 없음.

    * 본인, 배우자, 자녀 2명으로 모두 150만 원 인적공제 대상임. (인적공제6백만 원=150만 원×4명)


| 주택임대 현황 |

주택임대 현황표 - 임대주택, 임대기간, 수입금액에 대해 확인할 수 있습니다.

임대주택

임대기간

수입금액(원)

D주택

’19.1.1.~’19.12.31.

12,000,000

E주택

’19.1.1.~’19.12.31.

6,000,000

합       계

18,000,000


      * 임대주택 모두 기준시가 9억 원 이하이며, 세무서와 지방자치단체에 등록하지 않음.

종합소득세 납부할 세액 : 189,920원(=min[189,920원, 980,000원])

 ○ 종합소득세 납부할 세액 계산


종합소득세 납부할 세액 계산 - 종합과세, 분리과세에 대해 확인할 수 있습니다.

종합과세

분리과세 

수입금액

 

18,000,000

 

수입금액

 

18,000,000

 

필요경비

-

7,668,000

1)

필요경비

-

9,000,000

2)

소득금액

=

10,332,000

 

기본공제

-

2,000,000

3)

소득공제

-

6,000,000

 

과세표준

=

4,332,000

 

과세표준

=

7,000,000

 

세율

×

6%

 

세율

×

14%

 

산출세액

=

259,920

 

산출세액

=

980,000

 

감면공제

-

70,000

4)

감면세액

-

0

 

결정세액

=

189,920

 

결정세액

=

980,000

 

기납부세액

-

0

 

기납부세액

-

0

 

납부할 세액

=

189,920

 

납부할 세액

=

980,000

 


   1) 수입금액(18,000,000) × 단순경비율(42.6%)

   2) 수입금액(18,000,000) × 사업자 미등록 시 분리과세 필요경비율(50%)

   3) 미등록 & 주택임대 외 다른 종합소득금액 2천만 원 이하 : 2백만 원 기본공제

   4) 표준세액공제 7만 원


사례 3

 주택임대소득과 근로소득이 함께 있는 경우


종합소득 발생내역

 ○ 丙은 4인 가족*으로 아래와 같이 주택임대소득과 근로소득(총급여액 5천만 원)**이 함께 있음.

    * 본인, 배우자, 자녀 2명으로 모두 150만 원 인적공제 대상임.(인적공제6백만 원=150만 원×4명)

   **근로소득공제를 차감한 소득금액은 37,750,000원, 국민연금 및 보험료 등 소득공제금액은 8,375,000원이며, 연말정산으로 기납부한 세액은 1,766,250원임.


| 주택임대 현황 |

주택임대 현황표 - 임대주택, 임대기간, 수입금액에 대해 확인할 수 있습니다.

임대주택

임대기간

수입금액(원)

F주택

’19.1.1.~’19.12.31.

4,000,000

G주택

’19.1.1.~’19.12.31.

2,000,000

합       계

6,000,000


      * 임대주택 모두 기준시가 9억 원 이하이며, 세무서와 지방자치단체에 등록하지 않음.

종합소득세 납부할 세액 : 420,000원(=min[516,600원, 420,000원])

 ○ 종합소득세 납부할 세액 계산


종합소득세 납부할 세액 계산 - 종합과세, 분리과세에 대해 확인할 수 있습니다.

종합과세

분리과세 

주택임대

수입금액

 

6,000,000

 

근로소득총급여액

 

50,000,000

 

주택임대

수입금액

 

6,000,000

 

주택임대

필요경비

-

2,556,000

1)

근로소득공제

-

12,250,000

 

주택임대

소득금액

=

3,444,000

 

필요경비

-

3,000,000

2)

근로소득금액

+

37,750,000

 

근로소득금액

=

37,750,000

 

종합소득금액

=

41,194,000

 

기본공제

-

0

4)

소득공제

-

14,375,000

3)

소득공제

-

14,375,000

3)

과세표준

=

26,819,000

 

과세표준

=

23,375,000

 

과세표준

=

3,000,000

 

세율

×

15%

 

세율

×

15%

 

세율

×

14%

 

산출세액

=

2,942,850

 

산출세액

=

2,426,250

 

산출세액

=

420,000

 

감면공제

-

660,000

5)

감면공제

-

660,000

5)

감면세액

-

0

 

결정세액

=

2,282,850

 

결정세액

=

1,766,250

 

결정세액

=

420,000

 

기납부세액

-

1,766,250

6)

기납부세액

-

1,766,250

6)

기납부세액

-

0

 

납부할 세액

=

516,600

 

납부할 세액

=

0

 

납부할 세액

=

420,000

 

420,000


     1) 수입금액(6,000,000) × 단순경비율(42.6%)

     2) 수입금액(6,000,000) × 사업자 미등록 시 분리과세 필요경비율(50%)

     3) 인적공제 6,000,000 + 국민연금·보험료 등 공제 8,375,000

     4) 주택임대 외 다른 종합소득금액이 2천만 원을 초과하는 경우 기본공제 제외

     5) 근로소득세액공제 660,000,     6) 연말정산한 근로소득세 1,766,250


사례 4

 세무서와 지자체에 모두 등록한 경우(감면율 30% 적용)


종합소득 발생내역

 ○ 丁은 4인 가족*으로 아래와 같이 주택임대소득이 있으며, 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액은 없음.

    * 본인, 배우자, 자녀 2명으로 모두 150만 원 인적공제 대상임.(인적공제6백만 원=150만 원×4명)


| 주택임대 현황 |

주택임대 현황표 - 임대주택, 임대기간, 수입금액에 대해 확인할 수 있습니다.

임대주택

임대기간

수입금액(원)

H주택

’19.1.1.~’19.12.31.

12,000,000

I주택

’19.1.1.~’19.12.31.

6,000,000

합       계

18,000,000


      * 임대주택 모두 기준시가 9억 원 이하이고 세무서와 지방자치단체에 등록하였으며, 30% 세액감면(4년 이상 임대) 대상임.

종합소득세 납부할 세액 : 111,944원(=min[111,944원, 313,600원])

 ○ 종합소득세 납부할 세액 계산


종합소득세 납부할 세액 계산 - 종합과세, 분리과세에 대해 확인할 수 있습니다.

종합과세

분리과세 

수입금액

 

18,000,000

 

수입금액

 

18,000,000

 

필요경비

-

7,668,000

1)

필요경비

-

10,800,000

2)

소득금액

=

10,332,000

 

기본공제

-

4,000,000

3)

소득공제

-

6,000,000

 

과세표준

=

4,332,000

 

과세표준

=

3,200,000

 

세율

×

6%

 

세율

×

14%

 

산출세액

=

259,920

 

산출세액

=

448,000

 

감면공제

-

147,976

4)

감면세액

-

134,400

5)

결정세액

=

111,944

 

결정세액

=

313,600

 

기납부세액

-

0

 

기납부세액

-

0

 

납부할 세액

=

111,944

 

납부할 세액

=

313,600

 


   1) 수입금액(18,000,000) × 단순경비율(42.6%)

   2) 수입금액(18,000,000) × 세무서와 지자체 모두 등록 시 분리과세 필요경비율(60%)

   3) 세무서와 지자체 모두 등록 & 주택임대 외 다른 종합소득금액 2천만 원 이하 : 4백만 원 기본공제

   4) 표준세액공제 70,000 + 소형주택 임대사업자 감면 77,976(=259,920×30%)

   5) 소형주택 임대사업자 감면 : 448,000 × 30% = 134,400

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