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소형주택 임대사업자에 대한 세액감면

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업데이트 일자 : 2020-04-24  
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제   목 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면

4. 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면
○감면요건
-임대사업자 : 거주자가 다음요건을 모두 충족하여야 합니다.

구 분
요 건
사업자등록
?소득세법? 제168조에 따른 사업자등록을 하였을 것
지자체등록
?민간임대주택에 관한 특별법? 제5조에 따른 임대사업자등록을 하였거나 ?공공주택 특별법? 제4조에 따른 공공주택사업자로 지정*되었을 것

-임대주택 : 임대주택으로 등록한 ?민간임대주택에 관한 특별법? 및 ?공공주택 특별법?에 따른 건설임대주택, 매입임대주택, 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로서 다음 요건을 모두 충족하여야 합니다.

구분
요건(2019년 귀속)
규모
?주택법? 제2조 제6호에 따른 국민주택규모1),2)의 주택3)일 것
1) 주거전용면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100㎡ 이하)
2) 다가구주택일 경우 가구당 전용면적 기준
3) 주거에 사용하는 오피스텔과 주택 및 오피스텔에 딸린 토지를 포함 그 딸린 토지가 건물이 정착된 면적에 배율(도시지역 5배, 그 외 10배)을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 경우 해당 주택 및 오피스텔은 제외
기준시가
주택 및 부수 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 아니할 것
임대료
임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않을 것

-임대주택 수 및 임대기간 : 임대주택을 1호 이상 4년(장기일반민간임대주택등*은 8년) 이상 임대
* 장기일반민간임대주택등 : ?민간임대주택에 관한 특별법? 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택
○감면율 및 유의사항
-감면대상 소득세의 30%(장기일반민간임대주택등은 75%)를 감면합니다.
-유의사항
? 아래사유에 해당하는 경우 감면이 배제됩니다.

①소득세 무신고에 따라 세무서장 등이 과세표준과 세액을 결정하는 경우와 기한 후 신고를 하는 경우
②신고내용의 탈루 등으로 경정하는 경우와 경정할 것을 미리 알고 수정신고서를 제출한 경우
③사업용계좌 미신고, 현금영수증가맹점 미가입, 신용카드?현금영수증 발급거부?허위발급

※ 소득세를 추계신고하는 경우와 분리과세로 신고하는 경우에는 감면을 받을 수 있습니다.
? 감면받은 세액의 20%를 농어촌특별세로 납부해야 합니다.

소형주택 임대사업자에 대한 감면세액 계산 사례



CASE 1)
종합과세하고 일부주택만 감면요건 충족하는 경우




? 종합과세 시 감면세액은 소득금액(수입금액 - 필요경비) 기준으로 계산

아래와 같이 3채를 임대하고 A, B 주택만 감면 요건을 충족하는 경우(다른 소득 없음)
※ 단순경비율(701102, 42.6%), 인적공제 150만원, 표준세액공제 7만원, 감면율 30% 적용
(단위 : 원, ㎡)

구 분
보증금
월세
임대기간
주거전용면적
기준시가
A주택
150,000,000
500,000
01.01.~12.31.
69
4억
B주택
100,000,000
-
01.01.~12.31.
65
2.5억
C주택
350,000,000
600,000
01.01.~12.31.
109
6억


? 주택별 수입금액
(단위 : 원)

구분
간주임대료
월세
합계
A주택
1,890,000
6,000,000
7,890,000
B주택
1,260,000
-
1,260,000
C주택
630,000
7,200,000
7,830,000
합계
16,980,000


? 주택별 사업소득금액
(단위 : 원)

구분
수입금액
필요경비
소득금액
A주택
7,890,000
3,361,140
4,528,860
B주택
1,260,000
536,760
723,240
C주택
7,830,000
3,335,580
4,494,420
합계
16,980,000
7,233,480
9,746,520


? 결정세액 계산
(단위 : 원)

소득금액(①)
소득공제(②)
과세표준(①-②)
산출세액(③)
9,746,520
1,500,000
8,246,520
494,791


세액감면(④)
세액공제(⑤)
결정세액(③-④-⑤)
농특세(⑥)
79,988
70,000
344,803
15,998

③ 8,246,520 × 6% = 494,791
④ 494,791 × [(4,528,860 + 723,240) ÷ 9,746,520] × 30% = 79,988
⑥ 79,988 × 20% = 15,998




CASE 1)
분리과세하고 일부주택만 감면요건 충족하는 경우




? 분리과세 시 감면세액은 소득금액(수입금액 - 필요경비-기본공제) 기준으로 계산
※ 종합과세 소득금액은 수입금액에서 필요경비를 차감한 금액이지만, 분리과세 소득금액((과세표준과 동일)은 기본공제까지 차감한 금액임

아래와 같이 3채를 임대하고 A, B 주택만 감면 요건을 충족하는 경우(다른 소득 없음)
(단위 : 원, ㎡)

구 분
보증금
월세
임대기간
주거전용면적
기준시가
A주택
150,000,000
500,000
01.01.~12.31.
69
4억
B주택
100,000,000
-
01.01.~12.31.
65
2.5억
C주택
350,000,000
600,000
01.01.~12.31.
109
6억


? 주택별 수입금액
(단위 : 원)

구분
간주임대료
월세
합계
A주택
1,890,000
6,000,000
7,890,000
B주택
1,260,000
-
1,260,000
C주택
630,000
7,200,000
7,830,000
합계
16,980,000


? 주택별 사업소득금액
(단위 : 원)

구분
수입금액
필요경비
기본공제
소득금액
A주택
7,890,000
4,734,000
1,858,657
1,297,343
B주택
1,260,000
756,000
296,819
207,181
C주택
7,830,000
3,915,000
922,261
2,992,739
합계
16,980,000
9,405,000
3,077,737
4,497,263

* 필요경비 : 등록주택인 A와 B는 60%, 미등록 주택인 C는 50%는 적용
* 기본공제 : 4백만원 × (등록주택 수입금액 ÷ 수입금액 합계)+ 2백만원 × (미등록주택 수입금액 ÷ 수입금액 합계)

? 결정세액 계산
(단위 : 원)

소득금액(①)
산출세액(②)
감면세액(③)
결정세액(②-③)
농특세(④)
4,497,263
629,616
63,189
566,427
12,637

② 4,497,263 × 14% = 629,616
③ 629,616 × [(1,297,343 + 207,181) ÷ 4,497,263] × 30% = 63,189
⑥ 63,189 × 20% = 12,637

소형주택 임대사업자에 대한 세액감면1소형주택 임대사업자에 대한 세액감면2소형주택 임대사업자에 대한 세액감면3

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