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소형주택 임대사업자에 대한 세액감면

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업데이트 일자 : 2020-04-24  
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제   목 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면
4. 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면 ○감면요건 -임대사업자 : 거주자가 다음요건을 모두 충족하여야 합니다. 구 분 요 건 사업자등록 ?소득세법? 제168조에 따른 사업자등록을 하였을 것 지자체등록 ?민간임대주택에 관한 특별법? 제5조에 따른 임대사업자등록을 하였거나 ?공공주택 특별법? 제4조에 따른 공공주택사업자로 지정*되었을 것 -임대주택 : 임대주택으로 등록한 ?민간임대주택에 관한 특별법? 및 ?공공주택 특별법?에 따른 건설임대주택, 매입임대주택, 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로서 다음 요건을 모두 충족하여야 합니다. 구분 요건(2019년 귀속) 규모 ?주택법? 제2조 제6호에 따른 국민주택규모1),2)의 주택3)일 것 1) 주거전용면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100㎡ 이하) 2) 다가구주택일 경우 가구당 전용면적 기준 3) 주거에 사용하는 오피스텔과 주택 및 오피스텔에 딸린 토지를 포함 그 딸린 토지가 건물이 정착된 면적에 배율(도시지역 5배, 그 외 10배)을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 경우 해당 주택 및 오피스텔은 제외 기준시가 주택 및 부수 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 아니할 것 임대료 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 -임대주택 수 및 임대기간 : 임대주택을 1호 이상 4년(장기일반민간임대주택등*은 8년) 이상 임대 * 장기일반민간임대주택등 : ?민간임대주택에 관한 특별법? 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 ○감면율 및 유의사항 -감면대상 소득세의 30%(장기일반민간임대주택등은 75%)를 감면합니다. -유의사항 ? 아래사유에 해당하는 경우 감면이 배제됩니다. ①소득세 무신고에 따라 세무서장 등이 과세표준과 세액을 결정하는 경우와 기한 후 신고를 하는 경우 ②신고내용의 탈루 등으로 경정하는 경우와 경정할 것을 미리 알고 수정신고서를 제출한 경우 ③사업용계좌 미신고, 현금영수증가맹점 미가입, 신용카드?현금영수증 발급거부?허위발급 ※ 소득세를 추계신고하는 경우와 분리과세로 신고하는 경우에는 감면을 받을 수 있습니다. ? 감면받은 세액의 20%를 농어촌특별세로 납부해야 합니다. 소형주택 임대사업자에 대한 감면세액 계산 사례 CASE 1) 종합과세하고 일부주택만 감면요건 충족하는 경우 ? 종합과세 시 감면세액은 소득금액(수입금액 - 필요경비) 기준으로 계산 아래와 같이 3채를 임대하고 A, B 주택만 감면 요건을 충족하는 경우(다른 소득 없음) ※ 단순경비율(701102, 42.6%), 인적공제 150만원, 표준세액공제 7만원, 감면율 30% 적용 (단위 : 원, ㎡) 구 분 보증금 월세 임대기간 주거전용면적 기준시가 A주택 150,000,000 500,000 01.01.~12.31. 69 4억 B주택 100,000,000 - 01.01.~12.31. 65 2.5억 C주택 350,000,000 600,000 01.01.~12.31. 109 6억 ? 주택별 수입금액 (단위 : 원) 구분 간주임대료 월세 합계 A주택 1,890,000 6,000,000 7,890,000 B주택 1,260,000 - 1,260,000 C주택 630,000 7,200,000 7,830,000 합계 16,980,000 ? 주택별 사업소득금액 (단위 : 원) 구분 수입금액 필요경비 소득금액 A주택 7,890,000 3,361,140 4,528,860 B주택 1,260,000 536,760 723,240 C주택 7,830,000 3,335,580 4,494,420 합계 16,980,000 7,233,480 9,746,520 ? 결정세액 계산 (단위 : 원) 소득금액(①) 소득공제(②) 과세표준(①-②) 산출세액(③) 9,746,520 1,500,000 8,246,520 494,791 세액감면(④) 세액공제(⑤) 결정세액(③-④-⑤) 농특세(⑥) 79,988 70,000 344,803 15,998 ③ 8,246,520 × 6% = 494,791 ④ 494,791 × [(4,528,860 + 723,240) ÷ 9,746,520] × 30% = 79,988 ⑥ 79,988 × 20% = 15,998 CASE 1) 분리과세하고 일부주택만 감면요건 충족하는 경우 ? 분리과세 시 감면세액은 소득금액(수입금액 - 필요경비-기본공제) 기준으로 계산 ※ 종합과세 소득금액은 수입금액에서 필요경비를 차감한 금액이지만, 분리과세 소득금액((과세표준과 동일)은 기본공제까지 차감한 금액임 아래와 같이 3채를 임대하고 A, B 주택만 감면 요건을 충족하는 경우(다른 소득 없음) (단위 : 원, ㎡) 구 분 보증금 월세 임대기간 주거전용면적 기준시가 A주택 150,000,000 500,000 01.01.~12.31. 69 4억 B주택 100,000,000 - 01.01.~12.31. 65 2.5억 C주택 350,000,000 600,000 01.01.~12.31. 109 6억 ? 주택별 수입금액 (단위 : 원) 구분 간주임대료 월세 합계 A주택 1,890,000 6,000,000 7,890,000 B주택 1,260,000 - 1,260,000 C주택 630,000 7,200,000 7,830,000 합계 16,980,000 ? 주택별 사업소득금액 (단위 : 원) 구분 수입금액 필요경비 기본공제 소득금액 A주택 7,890,000 4,734,000 1,858,657 1,297,343 B주택 1,260,000 756,000 296,819 207,181 C주택 7,830,000 3,915,000 922,261 2,992,739 합계 16,980,000 9,405,000 3,077,737 4,497,263 * 필요경비 : 등록주택인 A와 B는 60%, 미등록 주택인 C는 50%는 적용 * 기본공제 : 4백만원 × (등록주택 수입금액 ÷ 수입금액 합계)+ 2백만원 × (미등록주택 수입금액 ÷ 수입금액 합계) ? 결정세액 계산 (단위 : 원) 소득금액(①) 산출세액(②) 감면세액(③) 결정세액(②-③) 농특세(④) 4,497,263 629,616 63,189 566,427 12,637 ② 4,497,263 × 14% = 629,616 ③ 629,616 × [(1,297,343 + 207,181) ÷ 4,497,263] × 30% = 63,189 ⑥ 63,189 × 20% = 12,637

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