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주택임대소득 신고 절세 Tip

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업데이트 일자 : 2020-04-24  
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제   목 주택임대소득 신고 절세 Tip
5. 2019년 귀속 주택임대소득 신고 절세 Tip ○주택 수를 꼼꼼히 확인 -공동소유 주택은 2019년 귀속까지는 최다지분자의 소유주택으로만 계산합니다. -비과세1) 및 간주임대료의 총수입금액 산입 여부 판단 시 소수지분 주택은 주택 수에서 제외2)되므로 주택을 임대하고 있더라도 부부합산하여 소수지분 주택만 있는 경우에는 소득세가 과세되지 않습니다. 1) 다만, 부부합산 2주택 이상 등으로 과세대상에 해당할 경우 소수지분 주택의 임대수입도 과세대상 수입에 포함됨 2) 2020년 귀속부터는 아래 중 하나에 해당하면 소수지분자도 주택 수에 가산 ① 해당 주택에서 발생하는 임대소득 수입금액(주택의 총 임대수입금액 × 지분율)이 연간 600만원 이상 ② 기준시가가 9억원을 초과하는 주택의 30%를 초과하는 공동지분을 소유(기준시가 9억원과 지분율 30%는 과기간 말일 또는 양도일 기준으로 판단) 사례 7 주 택 김국세(본인) 박타인(제3자) 최삼자(제3자) 서울 ○○구 ○○동 20% 80% - 부산 ○○구 ○○동 49% - 51% 대구 ○○구 ○○동 49% 51% - 인천 ○○구 ○○동 20% 40% 40% ⇒ 김국세는 4채의 주택을 공동소유하고 있으나, 모두 소수지분으로 과세대상 판단 시에는 주택 수에 포함되지 않음(주택 수 0채) * 박타인 3채, 최삼자 2채(인천 주택은 박타인과 최삼자의 주택 수에 모두 포함) ※ 2020년 귀속부터는 부산과 대구 주택의 기준시가가 9억원을 초과하는 경우 김국세의 지분율이 30%를 초과하므로 김국세의 주택은 2채임 ○종합과세와 분리과세 중 유리한 것을 선택 -주택임대 수입금액이 2천만원 이하인 경우 주택임대소득은 종합과세(세율 6~42%)와 분리과세(세율 14%) 중 선택 가능합니다. -홈택스에서 종합과세와 분리과세의 예상세액 비교* 서비스를 제공하고 있습니다. * 홈택스(www.hometax.go.kr) > 전체메뉴 > 기타 > 모의계산 > 주택임대소득 종합?분리과세 예상세액 비교하기 종합과세와 분리과세 사례 ※ 아래 사례는 주택임대소득의 종합과세 또는 분리과세 여부에 따라 세액을 단순 비교한 것으로 다른 소득자의 인적공제 대상 가능 여부, 건강보험료 등은 고려하지 않은 것입니다.(주택임대업 외의 다른 종합소득금액에는 연말정산한 근로소득금액도 포함됩니다.) ?종합과세가 유리한 경우 조 건 ①단순경비율 적용 대상자 & ②주택임대업 사업자등록 없음 & ③주택임대소득 외의 다른 소득 없음 ⇒ 종합과세 시 6%의 세율이 적용되므로 주택임대 모든 업종(701101~701104, 701301)이 종합과세가 분리과세(세율 14%)보다 유리하거나 같음 계산사례 ①주택임대업 외의 다른 종합소득금액 : 0원 ②세무서와 지자체 사업자등록 : 하지 않음 ③주택임대 업종 : 일반주택임대(701102) ④ 연간 임대수입금액 : 2천만원 ⑤ 주택임대 종합과세시 신고방법: 단순경비율(42.6%) ⑥ 종합소득공제 : 본인 기본공제 150만원만 적용 ⑦ 세액공제감면 : 표준세액공제 7만원만 적용 ⇒ 종합과세 결정세액 528,800원 < 분리과세 결정세액 1,120,000원 구 분 종합과세 분리과세 선택 종합과세대상 소득 분리과세 주택임대소득 주택임대수입금액 20,000,000 0 20,000,000 주택임대 필요경비 20,000,000 20,000,000 × 42.6% × 50% = 8,520,000 = 10,000,000 주택임대 소득금액 20,000,000 - 8,520,000 = 11,480,000 종합소득 금액 11,480,000 0 20,000,000 + 0 - 2,000,000 = 11.480.000 = 8,000,000 과세표준 11,480,000 0 - 1,500,000 = 9,980,000 산출세액 9,980,000 0 8,000,000 × 6% × 14% = 598,800 = 1,120,000 감면공제세액 70,000 0 0 결정세액 598,800 0 1,120,000 - 70,000 = 528,800 결정세액 합계 528,800 1,120,000 ?분리과세가 유리한 경우(Ⅰ) 조 건 ①주택임대 총수입금액이 1천만원 이하 & ②주택임대소득을 제외한 다른 종합과세 대상 소득금액이 2천만원 이하 & ③주택임대 사업자등록 등의 요건을 충족하여 분리과세 시 필요경비(60%)와 기본공제(4백만원) 우대가 적용 ⇒ 분리과세 소득금액과 세액이 없으므로 주택임대 모든 업종(701101~701104, 701301)이 분리과세가 종합과세보다 유리하거나 같음 계산사례 ① 주택임대업 외의 다른 종합소득금액 : 8백만원 ② 세무서와 지자체 사업자등록 : 2019년 계속해서 모두 등록 ③ 임대보증금 또는 임대료 연 증가율 : 5% 이하 ④ 주택임대 업종 : 일반주택임대(701102) ⑤ 연간 수입금액 : 1천만원 ⑥ 주택임대 종합과세시 신고방법 : 단순경비율(42.6%) ⑦ 종합소득공제 : 본인 기본공제 150만원만 적용 ⑧ 세액공제감면 : 표준세액공제 7만원만 적용 ⇒ 종합과세 결정세액 664,400원 > 분리과세 결정세액 320,000원 구 분 종합과세 분리과세 선택 종합과세대상 소득 분리과세 주택임대소득 주택임대수입금액 10,000,000 0 10,000,000 주택임대 필요경비 10,000,000 10,000,000 × 42.6% × 60% = 4,260,000 = 4,000,000 주택임대 소득금액 10,000,000 - 4,260,000 = 5,740,000 10,000,000 종합소득 금액 5,740,000 0 - 6,000,000 + 8,000,000 + 8,000,000 - 4,000,000 = 13,740,000 = 8,000,000 = 0 과세표준 13,740,000 8,000,000 - 1,500,000 - 1,500,000 = 12,240,000 = 6,500,000 산출세액 12,240,000 6,500,000 0 × 6% × 6% × 14% = 734,400 = 390,000 = 0 감면공제세액 70,000 70,000 0 결정세액 734,400 390,000 0 - 70,000 - 70,000 = 664,400 = 320,000 결정세액 합계 664,400 320,000 ?분리과세가 유리한 경우(Ⅱ) 조 건 ①주택임대 총수입금액이 4백만원 이하 & ②주택임대소득을 제외한 다른 종합과세 대상 소득금액이 2천만원 이하 ⇒ 분리과세 소득금액과 세액이 없으므로 주택임대 모든 업종(701101~701104, 701301)이 분리과세가 종합과세보다 유리하거나 같음 계산사례 ① 주택임대업 외의 다른 종합소득금액 : 8백만원 ② 세무서와 지자체 사업자등록 : 모두 등록하지 않음 ③ 주택임대 업종 : 일반주택임대(701102) ④ 연간 수입금액 : 4백만원 ⑤ 주택임대 종합과세시 신고방법 : 단순경비율(42.6%) ⑥ 종합소득공제 : 본인 기본공제 150만원만 적용 ⑦ 세액공제감면 : 표준세액공제 7만원만 적용 ⇒ 종합과세 결정세액 457,760원 > 분리과세 결정세액 320,000원 구 분 종합과세 분리과세 선택 종합과세대상 소득 분리과세 주택임대소득 주택임대수입금액 4,000,000 0 4,000,000 주택임대 필요경비 4,000,000 4,000,000 × 42.6% × 50% = 1,704,000 = 2,000,000 주택임대 소득금액 4,000,000 - 1,704,000 4,000,000 = 2,296,000 - 2,000,000 종합소득 금액 2,296,000 0 - 2,000,000 + 8,000,000 + 8,000,000 = 0 = 10,296,000 = 8,000,000 과세표준 10,296,000 8,000,000 - 1,500,000 - 1,500,000 = 8,796,000 = 6,500,000 산출세액 8,796,000 6,500,000 0 × 6% × 6% × 14% = 527,760 = 390,000 = 0 감면공제세액 70,000 70,000 0 결정세액 527,760 390,000 0 - 70,000 - 70,000 = 457,760 = 320,000 결정세액 합계 457,760 320,000 ○사업자등록에 따른 세금혜택을 확인 -?소득세법?에 따른 사업자등록과 ?민간임대주택에 관한 특별법?에 따른 임대사업자등록을 모두 하고 일정 요건을 충족하는 경우 분리과세 필요경비율1)과 기본공제2)에 혜택이 있으며, 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면3)을 받을 수 있습니다. 1) 필요경비율 : 미등록 50%→등록 60% 2) 기본공제 : 미등록 2백만원→등록 4백만원 3) 감면율 : 감면대상 소득세의 30%(장기일반민간임대주택등은 75%) -다만, 감면 등을 받은 후 의무임대기간을 준수하지 않은 경우 감면 등을 받은 세액과 이자상당액을 납부하여야 합니다. 사업자등록을 한 경우와 하지 않은 경우 분리과세 세액 비교 구 분 ① 세무서와 지방자치단체 모두 등록 ②(① 이외의 경우) 장기(8년 이상) 단기(4년 이상) 총수입금액 2,000만원 2,000만원 2,000만원 필요경비 (-) 1,200만원 (60%) 1,200만원 (60%) 1,000만원 (50%) 기본공제 (-) 400만원 400만원 200만원 과세표준 (=) 400만원 400만원 800만원 세율 (×) 14% 14% 14% 산출세액 (=) 56만원 56만원 112만원 세액감면 (-) 42만원 (75%) 16.8만원 (30%) 0원 결정세액 (=) 14만원 39.2만원 112만원 가 정 - 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액은 2천만원 이하 - ①은 세무서와 지방자치단체 모두 등록한 경우로서 필요경비 및 기본공제 혜택요건과 감면요건 충족 ⇒ 사업자등록 등 우대요건을 충족한 경우 결정세액은 14만원(장기), 39.2만원(단기)으로 등록하지 않은 경우 112만원 보다 유리(소득세만 비교한 결과임)

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