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업데이트 일자 : 2019-11-29  
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제   목 주택임대소득 분리과세


주택임대소득 분리과세

1. 선택적 분리과세
○?9년 귀속부터 주택임대소득 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택 가능(법§64의2, 영§122의2)

선 택
[
① (주택임대소득 + 종합과세대상 다른 소득) × 누진세율(6~42%)
② 주택임대소득 × 14% + 종합과세대상 다른 소득 × 누진세율(6~42%)


| 주택임대소득 분리과세 계산구조 |
구 분
등록임대주택1)
미등록임대주택
수입금액
월세+간주임대료
월세+간주임대료
필요경비
수입금액×60%
수입금액×50%
소득금액
수입금액 - 필요경비
수입금액 - 필요경비
과세표준
소득금액 - 기본공제(4백만원)2)
소득금액 - 기본공제(2백만원)2)
산출세액
과세표준 × 세율(14%)
과세표준 × 세율(14%)
세액감면3)
단기(4년) 30%, 장기(8년) 75%
-
결정세액
산출세액 - 세액감면
산출세액과 동일

1) 등록임대주택 : 지자체와 세무서에 모두 등록하고 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않아야 함
2) 기본공제 : 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 4백만원(등록) 또는 2백만원(미등록) 공제
3) 세액감면 : 국민주택규모 주택으로 ?조세특례제한법? 제96조의 요건을 충족하여야
2. 분리과세 소득 과세표준 계산

??과세표준 = 수입금액 - 필요경비(50%*) - 기본공제(2백만원*)
* 등록임대주택은 60%, 4백만원


| 등록임대주택 요건 |
① ?민간임대주택에 관한 특별법? 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 자가 임대 중인 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택, 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 또는 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택일 것
② ?소득세법? 제168조에 따른 사업자의 임대주택일 것
③ 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것

○수입금액 : 일부 기간 동안 등록임대주택을 임대한 경우 등록임대주택의 임대사업에서 발생하는 수입금액은 월수로 계산
* 해당 임대기간의 개시일 또는 종료일이 속하는 달이 15일 이상인 경우에는 1개월로 봄
○필요경비율 : 총수입금액의 50%(등록임대주택은 60%)
○소득금액 : 수입금액에서 필요경비를 차감

* 해당 과세기간 중에 임대주택을 등록한 경우

[
등록한 기간에 발생한 수입금액
×
(1-0.6)
]
+
[
등록하지 않은 기간에 발생한 수입금액
×
(1-0.5)
]


○기본공제 : 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 2백만원(등록임대주택은 4백만원) 공제

* 해당 과세기간 동안 등록임대주택과 등록임대주택이 아닌 주택에서 수입금액이 발생한 경우

(
등록임대주택 수입금액
×
4백만원
)
+
(
미등록임대주택 수입금액
×
2백만원
)
총 주택임대 수입금액
총 주택임대 수입금액



등록임대주택의 필요경비율(60%)과 기본공제(4백만원)를 적용한 사업자가 해당 임대주택을 4년 이상 임대하지 아니하는 경우
⇒ 미등록임대주택(필요경비율 50%, 기본공제 2백만원)을 적용하여 계산한 세액과 당초 신고한 세액의 차액과 이자 상당 가산액1)을 그 사유가 발생일이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 소득세로 납부(부득이한 사유2)가 있는 경우 제외)
1) 이자 상당 가산액
세액의 차액 × 감면 등을 받은 과세연도의 종료일 다음 날부터 사유가 발생한 과세연도의 종료일까지의 기간 × 0.025%
2) 부득이한 사유
① 파산 또는 강제집행에 따라 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우
② 법령상 의무를 이행하기 위해 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우
③ ?채무자 회생 및 파산에 관한 법률?에 따른 회생절차에 따라 법원의 허가를 받아 임대주택을 처분한 경우








| 종합과세와 분리과세의 결정세액 계산구조 |

구 분
종합과세 선택
분리과세 선택
종합과세대상 소득
분리과세 주택임대소득
주택임대수입금액
월세 + 간주임대료
해당사항 없음
월세 + 간주임대료
주택임대
필요경비

구 분
필요경비
장부
신고
실제 지출한 경비
추계
신고
기준·단순경비율에 의한 경비


구 분
필요경비율
등록
수입금액의 60%
미등록
수입금액의 50%

주택임대
소득금액
수입금액 - 필요경비
수입금액 - 필요경비
종합소득
금액
주택임대 소득금액
+ 종합과세 대상 다른 소득금액
분리과세 주택임대소득 외의 종합과세 대상 소득금액
해당사항 없음
소득공제
인적공제 등 각종 소득공제
인적공제 등 각종 소득공제

구 분
기본공제*
등록
4백만원
미등록
2백만원

* 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 공제
과세표준
종합소득금액
- 소득공제
종합소득금액
- 소득공제
주택임대 소득금액
- 기본공제
세율
6~42%
6~42%
14%(단일세율)
산출세액
과세표준×세율
과세표준×세율
과세표준×세율
공제감면
세액
소득세법 및 조특법 상의 각종 공제·감면
* 소형주택 임대사업자 감면 포함
소득세법 및 조특법 상의 각종 공제감면
* 소형주택 임대사업자 감면 제외
소형주택 임대사업자 감면

구 분
감면율
단기임대
30%
장기임대
75%

결정세액
산출세액 - 공제감면세액
산출세액 - 공제감면세액
산출세액 - 감면세액
종합과세대상 결정세액과 분리과세대상 결정세액 합산하여 신고납부

주택임대소득 분리과세 1주택임대소득 분리과세 2주택임대소득 분리과세 2

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