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업데이트 일자 : 2019-11-29  
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제   목 주택임대소득 분리과세
Ⅱ 주택임대소득 분리과세 1. 선택적 분리과세 ○'19년 귀속부터 주택임대소득 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택 가능(법§64의2, 영§122의2) 선 택 ① (주택임대소득 + 종합과세대상 다른 소득) × 누진세율(6~42%) ② 주택임대소득 × 14% + 종합과세대상 다른 소득 × 누진세율(6~42%) 주택임대소득 분리과세 계산구조
주택임대소득 분리과세 계산구조 - 구분, 등록임대주택, 미등록 임대주택을 확인할 수 있습니다.
구 분 등록임대주택1) 미등록임대주택
수입금액 월세+간주임대료 월세+간주임대료
필요경비 수입금액×60% 수입금액×50%
소득금액 수입금액 - 필요경비 수입금액 - 필요경비
과세표준 소득금액 - 기본공제(4백만원)2) 소득금액 - 기본공제(2백만원)2)
산출세액 과세표준 × 세율(14%) 과세표준 × 세율(14%)
세액감면3) 단기(4년) 30%, 장기(8년) 75% -
결정세액 산출세액 - 세액감면 산출세액과 동일
1) 등록임대주택 : 지자체와 세무서에 모두 등록하고 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않아야 함 2) 기본공제 : 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 4백만원(등록) 또는 2백만원(미등록) 공제 3) 세액감면 : 국민주택규모 주택으로 「조세특례제한법」 제96조의 요건을 충족하여야 2. 분리과세 소득 과세표준 계산 ▶과세표준 = 수입금액 - 필요경비(50%*) - 기본공제(2백만원*) * 등록임대주택은 60%, 4백만원 | 등록임대주택 요건 | ① 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 자가 임대 중인 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택, 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 또는 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택일 것 ② 「소득세법」 제168조에 따른 사업자의 임대주택일 것 ③ 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것 ○수입금액 : 일부 기간 동안 등록임대주택을 임대한 경우 등록임대주택의 임대사업에서 발생하는 수입금액은 월수로 계산 * 해당 임대기간의 개시일 또는 종료일이 속하는 달이 15일 이상인 경우에는 1개월로 봄 ○필요경비율 : 총수입금액의 50%(등록임대주택은 60%) ○소득금액 : 수입금액에서 필요경비를 차감 * 해당 과세기간 중에 임대주택을 등록한 경우 [등록한 기간에 발생한 수입금액×(1-0.6)]+[등록하지 않은 기간에 발생한 수입금액×(1-0.5)] ○기본공제 : 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 2백만원(등록임대주택은 4백만원) 공제 * 해당 과세기간 동안 등록임대주택과 등록임대주택이 아닌 주택에서 수입금액이 발생한 경우 (총 주택임대 수입금액분에 등록임대주택 수입금액×4백만원)+(총 주택임대 수입금액분에 미등록임대주택 수입금액×2백만원) 등록임대주택의 필요경비율(60%)과 기본공제(4백만원)를 적용한 사업자가 해당 임대주택을 4년 이상 임대하지 아니하는 경우 ⇒ 미등록임대주택(필요경비율 50%, 기본공제 2백만원)을 적용하여 계산한 세액과 당초 신고한 세액의 차액과 이자 상당 가산액1)을 그 사유가 발생일이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 소득세로 납부(부득이한 사유2)가 있는 경우 제외) 1) 이자 상당 가산액 세액의 차액 × 감면 등을 받은 과세연도의 종료일 다음 날부터 사유가 발생한 과세연도의 종료일까지의 기간 × 0.025% 2) 부득이한 사유 ① 파산 또는 강제집행에 따라 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우 ② 법령상 의무를 이행하기 위해 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우 ③ 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 회생절차에 따라 법원의 허가를 받아 임대주택을 처분한 경우 ... * 자세한 내용은 파일저장 버튼을 클릭 후 다운로드하여 확인해주십시오.

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