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선택적 분리과세

ʼ19년 귀속부터 주택임대소득 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택 가능(법§64의2, 영§122의2)

선택적 분리과세
선 택
  1. 1(주택임대소득 + 종합과세대상 다른 소득) × 누진세율(6~42%)
  2. 2주택임대소득 × 14% + 종합과세대상 다른 소득 × 누진세율(6~42%)

< 주택임대소득 분리과제 계산구조 >

주택임대소득 분리과세 계산구조 - 구분, 등록임대주택, 미등록임대주택 포함
구 분 등록임대주택1) 미등록임대주택
수입금액 월세+간주임대료 월세+간주임대료
필요경비 수입금액×60% 수입금액×50%
소득금액 수입금액 - 필요경비 수입금액 - 필요경비
과세표준 소득금액 - 기본공제(4백만원)2) 소득금액 - 기본공제(2백만원)2)
산출세액 과세표준 × 세율(14%) 과세표준 × 세율(14%)
세액감면3) 단기(4년) 30%, 장기(8년) 75% -
결정세액 산출세액 - 세액감면 산출세액과 동일
  1. 1)등록임대주택 : 지자체와 세무서에 모두 등록하고 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않아야 함
  2. 2)기본공제 : 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 4백만원(등록) 또는 2백만원(미등록) 공제
  3. 3)세액감면 : 국민주택규모 주택으로 「조세특례제한법」 제96조의 요건을 충족하여야 함

분리과세 소득 과제표준 계산

과세표준 = 수입금액 - 필요경비(50%*) - 기본공제(2백만원*)

* 등록임대주택은 60%, 4백만원

등록임대주택 요건
등록임대주택 요건
  1. 1「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 자가 임대 중인 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택, 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 또는 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택일 것
  2. 2「소득세법」 제168조에 따른 사업자의 임대주택일 것
  3. 3 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것
  • 수입금액 : 일부 기간 동안 등록임대주택을 임대한 경우 등록임대주택의 임대사업에서 발생하는 수입금액은 월수로 계산

    * 해당 임대기간의 개시일 또는 종료일이 속하는 달이 15일 이상인 경우에는 1개월로 봄

  • 필요경비율 : 총수입금액의 50%(등록임대주택은 60%)
  • 소득금액 : 수입금액에서 필요경비를 차감

    * 해당 과세기간 중에 임대주택을 등록한 경우

    [등록한 기간에 발생한 수입금액 * (1-0.6)] + [등록하지 않은 기간에 발생한 수입금액 * (1-0.5)]
  • 기본공제 : 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 2백만원(등록임대주택은 4백만원) 공제

    * 해당 과세기간 동안 등록임대주택과 등록임대주택이 아닌 주택에서 수입금액이 발생한 경우

    (등록임대주택 수입금액/총 주택임대 수입 금액 * 4백만원) + (미등록임대주택 수입금액/총 주택임대 수입금액 * 2백만원)
    등록임대주택의 필요경비율(60%)과 기본공제(4백만원)를 적용한 사업자가 해당 임대주택을 4년 이상 임대하지 아니하는 경우
    등록임대주택의 필요경비율(60%)과 기본공제(4백만원)를 적용한 사업자가 해당 임대주택을 4년 이상 임대하지 아니하는 경우
    ⇒ 미등록임대주택(필요경비율 50%, 기본공제 2백만원)을 적용하여 계산한 세액과 당초 신고한 세액의 차액과 이자 상당 가산액1)을 그 사유가 발생일이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 소득세로 납부(부득이한 사유2)가 있는 경우 제외)
    1. 1)이자 상당 가산액
      세액의 차액 × 감면 등을 받은 과세연도의 종료일 다음 날부터 사유가 발생한 과세연도의 종료일까지의 기간 × 0.025%
    2. 2)부득이한 사유
      1. 1 파산 또는 강제집행에 따라 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우
      2. 2법령상 의무를 이행하기 위해 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우
      3. 3「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 회생절차에 따라 법원의 허가를 받아 임대주택을 처분한 경우

< 종합과세와 분리과세의 결정세액 계산구조 >

종합과세와 분리과세의 결정세액 계산구조 - 구분, 종합과세 선택, 분리과세 선택(종합과세대상 소득, 분리과세 주택임대소득) 포함
구 분 종합과세 선택 분리과세 선택
종합과세대상 소득 분리과세 주택임대소득
주택임대
수입금액
월세 + 간주임대료 해당사항 없음 월세 + 간주임대료
주택임대 필요경비
주택임대 필요경비(종합과세 선택) - 구분, 필요경비 포함
구 분 필요경비
장부 신고 실제 지출한 경비
추계 신고 기준·단순경비율에 의한 경비
주택임대 필요경비(분리과세 주택임대소득) - 구분, 필요경비율 포함
구 분 필요경비율
등록 수입금액의 60%
미등록 수입금액의 50%
주택임대 소득금액 수입금액 - 필요경비 수입금액 - 필요경비
종합소득 금액 주택임대 소득금액 + 종합과세 대상 다른 소득금액 분리과세 주택임대소득 외의 종합과세 대상 소득금액 해당사항 없음
소득공제 인적공제 등 각종 소득공제 인적공제 등 각종 소득공제
소득공제(분리과세 주택임대소득) - 구분, 기본공제 포함
구 분 기본공제*
등록 4백만원
미등록 2백만원

*분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 공제

과세표준 종합소득금액 - 소득공제 종합소득금액 - 소득공제 주택임대 소득금액 - 기본공제
세율 6∼42% 6∼42% 14%(단일세율)
산출세액 과세표준×세율 과세표준×세율 과세표준×세율
공제감면 세액 소득세법 및 조특법 상의 각종 공제·감면

* 소형주택 임대사업자 감면 포함

소득세법 및 조특법 상의 각종 공제감면

* 소형주택 임대사업자 감면 제외

소형주택 임대사업자 감면
소형주택 임대사업자 감면 - 구분, 감면율 포함
구 분 감면율
단기임대 30%
장기임대 75%
결정세액 산출세액 - 공제감면세액 산출세액 - 공제감면세액 산출세액 - 감면세액
종합과세대상 결정세액과 분리과세대상 결정세액 합산하여 신고납부

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