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선택적 분리과세

주택임대소득 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택 가능(법§64의2, 영§122의2)

선택적 분리과세
선 택
  1. 1(주택임대소득 + 종합과세대상 다른 소득) × 누진세율(6~42%)
  2. 2주택임대소득 × 14% + 종합과세대상 다른 소득 × 누진세율(6~42%)

< 주택임대소득 분리과세 계산구조 >

주택임대소득 분리과세 계산구조 - 구분, 등록임대주택, 미등록임대주택 포함
구 분 등록임대주택1) 미등록임대주택
수입금액 월세+간주임대료 월세+간주임대료
필요경비 수입금액×60% 수입금액×50%
소득금액 수입금액 - 필요경비 수입금액 - 필요경비
과세표준 소득금액 - 기본공제(4백만원)2) 소득금액 - 기본공제(2백만원)2)
산출세액 과세표준 × 세율(14%) 과세표준 × 세율(14%)
세액감면3) 단기(4년) 30%, 장기4)(8·10년) 75% -
결정세액 산출세액 - 세액감면 산출세액과 동일
  1. 1)등록임대주택 : 지자체와 세무서에 모두 등록하고 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 함
  2. 2)기본공제 : 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 4백만원(등록) 또는 2백만원(미등록) 공제
  3. 3)세액감면 : 국민주택규모 주택으로 「조세특례제한법」 제96조의 요건을 충족하여야 함
  4. 4)(’20.8.18.) 「민간임대주택에 관한 특별법」 개정으로 단기임대 및 아파트 장기임대 폐지, 10년 장기임대 신설

분리과세 소득 과세표준 계산

과세표준 = 수입금액 - 필요경비(50%*) - 기본공제(2백만원*)

* 등록임대주택은 60%, 4백만원

등록임대주택 요건
등록임대주택 요건
  1. 1「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 자가 임대 중인 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택, 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 또는 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택일 것
  2. 2「소득세법」 제168조에 따른 사업자의 임대주택일 것
  3. 3 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것
  4. (임대계약 체결 또는 임대료 증액 후 1년 이내 재증액 불가)
  • 수입금액 : 일부 기간 동안 등록임대주택을 임대한 경우 등록임대주택의 임대사업에서 발생하는 수입금액은 월수로 계산

    * 해당 임대기간의 개시일 또는 종료일이 속하는 달이 15일 이상인 경우에는 1개월로 봄

  • 필요경비율 : 총수입금액의 50%(등록임대주택은 60%)
  • 소득금액 : 수입금액에서 필요경비를 차감

    * 해당 과세기간 중에 임대주택을 등록한 경우

    [등록한 기간에 발생한 수입금액 * (1-0.6)] + [등록하지 않은 기간에 발생한 수입금액 * (1-0.5)]
  • 기본공제 : 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 추가로 2백만원(등록임대주택은 4백만원) 공제

    * 해당 과세기간 동안 등록임대주택과 등록임대주택이 아닌 주택에서 수입금액이 발생한 경우

    (등록임대주택 수입금액/총 주택임대 수입 금액 * 4백만원) + (미등록임대주택 수입금액/총 주택임대 수입금액 * 2백만원)
    등록임대주택의 필요경비율(60%)과 기본공제(4백만원)를 적용한 사업자가 해당 임대주택을 4년 이상 임대하지 아니하는 경우

    (사후관리) 등록임대주택의 필요경비율(60%)과 기본공제(4백만원)를 적용한 사업자가 해당 임대주택을 4년 이상 임대하지 아니하는 경우

    ('20.8.18. 이후 지자체 등록 민간임대주택은 10년)

    ⇒ 미등록임대주택(필요경비율 50%, 기본공제 2백만원)을 적용하여 계산한 세액과 당초 신고한 세액의 차액과 이자 상당 가산액)을 그 사유가 발생일이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 소득세로 납부(부득이한 사유가 있는 경우 이자상당액은 제외)

    1. 1) 사후관리 배제 규정 신설(‘20년)
      1. 1「민간임대주택법상」 자진·자동등록 말소되는 경우
      2. 2단기민간임대주택이 재개발, 재건축, 리모델링으로 등록이 말소되는 경우
    2. 2)이자 상당 가산액
      세액의 차액 × 감면 등을 받은 과세연도의 종료일 다음 날부터 사유가 발생한 과세연도의 종료일까지의 기간 × 0.025%
    3. 3)부득이한 사유
      1. 1파산 또는 강제집행에 따라 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우
      2. 2법령상 의무를 이행하기 위해 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우
      3. 3「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 회생절차에 따라 법원의 허가를 받아 임대주택을 처분한 경우

< 종합과세와 분리과세의 결정세액 계산구조 >

종합과세와 분리과세의 결정세액 계산구조 - 구분, 종합과세 선택, 분리과세 선택(종합과세대상 소득, 분리과세 주택임대소득) 포함
구 분 종합과세 선택 분리과세 선택
종합과세대상 소득 분리과세 주택임대소득
주택임대
수입금액
월세 + 간주임대료 해당사항 없음 월세 + 간주임대료
주택임대 필요경비
주택임대 필요경비(종합과세 선택) - 구분, 필요경비 포함
구 분 필요경비
장부 신고 실제 지출한 경비
추계 신고 기준·단순경비율에 의한 경비
주택임대 필요경비(분리과세 주택임대소득) - 구분, 필요경비율 포함
구 분 필요경비율
등록 수입금액의 60%
미등록 수입금액의 50%
주택임대 소득금액 수입금액 - 필요경비 수입금액 - 필요경비
종합소득 금액 주택임대 소득금액 + 종합과세 대상 다른 소득금액 분리과세 주택임대소득 외의 종합과세 대상 소득금액 해당사항 없음
소득공제 인적공제 등 각종 소득공제 인적공제 등 각종 소득공제
소득공제(분리과세 주택임대소득) - 구분, 기본공제 포함
구 분 기본공제*
등록 4백만원
미등록 2백만원

*분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 공제

과세표준 종합소득금액 - 소득공제 종합소득금액 - 소득공제 주택임대 소득금액 - 기본공제
세율 6∼42% 6∼42% 14%(단일세율)
산출세액 과세표준×세율 과세표준×세율 과세표준×세율
공제감면 세액 소득세법 및 조특법 상의 각종 공제·감면

* 소형주택 임대사업자 감면 포함

소득세법 및 조특법 상의 각종 공제감면

* 소형주택 임대사업자 감면 제외

소형주택 임대사업자 감면
소형주택 임대사업자 감면 - 구분, 감면율 포함
구 분 감면율
단기임대 30%
장기임대 75%
결정세액 산출세액 - 공제감면세액 산출세액 - 공제감면세액 산출세액 - 감면세액
종합과세대상 결정세액과 분리과세대상 결정세액 합산하여 신고납부

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