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주택임대 소득세 계산

주택임대 총수입금액이 2천만원을 초과하는 경우

다른 종합과세 대상 소득과 함께 합산해서 신고해야 합니다. (세율 6∼42%)

다른종합과세 대상 소득과 함께 합산해서 신고해야 합니다. (세율 6~42%) : 자세한 내용은 하단의 컨텐츠 내용 참고
  • 이자 소득 금액 +
  • 배당 소득 금액 +
  • 상가 등 임대소득 금액 +
  • 주택 임대소득 금액

    +
  • 사업 소득 금액 +
  • 근로 소득 금액 +
  • 연금 소득 금액 +
  • 기타 소득 금액 =
  • 종합소득 금액 -
  • 종합소득 공제 =
  • 종합소득 과제 표준 *
  • 세율(6~42%) =
  • 종합소득 - 세액감면 , 산출세액 - 세액공제 =
  • 종합소득 결정세액

주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우

주택임대소득만 분리과세(세율 14%)하는 방법과 종합과세하는 방법 중 선택하여 신고할 수 있습니다.

주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우 - 구분, 주택임대 수입금액, 필요경비, 기본공제, 분리과세 사업소득금액, 산출세액, 세액감면, 분리과세 결정세액 포함
구 분 주택임대 수입금액 필요경비 기본공제2) 분리과세 사업소득금액 산출세액 세액감면3) 분리과세 결정세액
등록임대 주택1) 월세
+
간주 임대료
60% 4백만원 수입금액
(-)필요경비
(-)기본공제
과세표준 (×)14%

단기(4년) 30%
장기(8·10년)

75%

산출세액
-감면세액
미등록 임대주택 50% 2백만원 - =산출세액
  1. 1)등록임대주택 : 세무서와 지자체에 모두 등록하고 임대보증금·임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 함
  2. 2)분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 공제
  3. 3)국민주택규모의 임대주택으로 조세특례제한법 제96조의 요건을 모두 충족하여야 함

주택임대 소득세 계산 사례

사례1. 월세 임대수입은 없고 보증금만 있는 경우

  • 종합소득 발생내역

    甲은 4인 가족*으로 아래와 같이 월세 임대수입은 없고 보증금만 있으며, 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액은

    * 본인, 배우자, 자녀 2명으로 모두 150만 원 인적공제 대상임.(인적공제6백만 원=150만 원×4명)

    < 주택임대 현황 >

    주택임대 현황 - 임대주택, 임대기간, 보증금(원) 포함
    임대주택(업종코드) 임대기간 보증금(원)
    A주택(701102) ’20.1.1.~’20.12.31. 700,000,000
    B주택(701102) ’20.1.1.~’20.12.31. 500,000,000
    C주택(701102) ’20.1.1.~’20.12.31. 300,000,000
    합 계 1,500,000,000

    * 임대주택 3채 모두 주거전용면적 40㎡ 초과하여 간주임대료 계산 대상이고, 기준시가 9억 원 이하이며, 세무서와 지방자치단체에 등록하지 않음.

  • 종합소득세 납부할 세액 : 16,340원 (= min [16,340원, 627,200원]
    • 보증금 등에 대한 간주임대료 계산

      주택의 간주임대료 = (보증금 – 3억 원) × 임대일수 × 60% ÷ 366 × 이자율(1.8%)

      (A주택 : (7억원-3억원)*365*60%*(1/365)*2.1%=5,040,000원)+(B주택 : (5억원-0원)*365*60%*(1/365)*2.1%=6,300,000원)+(C주택 : (3억원-0원)*365*60%*(1/365)*2.1%=3,780,000원) = 15,120,000원
    • 종합소득세 납부할 세액 계산
      종합소득세 납부할 세액 계산 - 종합과세, 분리과세 포함
      종합과세 분리과세
      수입금액 12,959,999 수입금액 12,959,999
      필요경비 - 5,520,9591) 필요경비 - 6,479,9992)
      소득금액 = 7,439,040
      기본공제 - 2,000,0003)
      소득공제 - 6,000,000
      과세표준 = 1,439,040 과세표준 = 4,480,000
      세율 × 6% 세율 × 14%
      산출세액 = 86,342 산출세액 = 627,200
      감면공제 - 70,0004) 감면세액 - 0
      결정세액 = 16,342 결정세액 = 627,200
      기납부세액 - 0 기납부세액 - 0
      납부할 세액 = 16,340 납부할 세액 = 627,200
      1. 1)수입금액(12,959,999) × 단순경비율(42.6%)
      2. 2)수입금액(12,959,999) × 사업자 미등록 시 분리과세 필요경비율(50%)
      3. 3)미등록 & 주택임대 외 다른 종합소득금액 2천만 원 이하 : 2백만 원 기본공제
      4. 4)표준세액공제 7만 원

사례2. 보증금은 없고 월세 임대수입만 있는 경우

  • 종합소득 발생내역
    • 乙은 4인 가족*으로 아래와 같이 보증금은 없고 월세 임대수입만 있으며, 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액은 없음.

      * 본인, 배우자, 자녀 2명으로 모두 150만 원 인적공제 대상임.(인적공제6백만 원=150만 원×4명)

      < 주택임대 현황 >

      주택임대 현황 - 임대주택, 임대기간, 수입금액(원) 포함
      임대주택(업종코드) 임대기간 수입금액(원)
      D주택(701102) ’20.1.1.~’20.12.31. 12,000,000
      E주택(701102) ’20.1.1.~’20.12.31. 6,000,000
      합 계 18,000,000

      * 임대주택 모두 기준시가 9억 원 이하이며, 세무서와 지방자치단체에 등록하지 않음.

  • 종합소득세 납부할 세액 : 189,920원 (= min[189,920원, 980,000원])
    • 종합소득세 납부할 세액 계산
      종합소득세 납부할 세액 계산 - 종합과세, 분리과세 포함
      종합과세 분리과세
      수입금액 18,000,000 수입금액 18,000,000
      필요경비 - 7,668,0001) 필요경비 - 9,000,0002)
      소득금액 = 10,332,000
      기본공제 - 2,000,0003)
      소득공제 - 6,000,000
      과세표준 = 4,332,000 과세표준 = 7,000,000
      세율 × 6% 세율 × 14%
      산출세액 = 259,920 산출세액 = 980,000
      감면공제 - 70,004) 감면세액 - 0
      결정세액 = 189,920 결정세액 = 980,000
      기납부세액 - 0 기납부세액 - 0
      납부할 세액 = 189,920 납부할 세액 = 980,000
      1. 1)수입금액(18,000,000) × 단순경비율(42.6%)
      2. 2)수입금액(18,000,000) × 사업자 미등록 시 분리과세 필요경비율(50%)
      3. 3)미등록 & 주택임대 외 다른 종합소득금액 2천만 원 이하 : 2백만 원 기본공제
      4. 4)표준세액공제 7만 원

사례3. 주택임대소득과 근로소득이 함께 있는 경우

  • 종합소득 발생내역
    • 丙은 4인 가족*으로 아래와 같이 주택임대소득과 근로소득(총급여액 5천만 원)**이 함께 있음.

      * 본인, 배우자, 자녀 2명으로 모두 150만 원 인적공제 대상임.(인적공제6백만 원=150만원×4명)

      ** 근로소득공제를 차감한 소득금액은 37,750,000원, 국민연금 및 보험료 등 소득공제금액은 8,375,000원이며, 연말정산으로 기납부한 세액은 1,766,250원임.

      < 주택임대 현황 >

      주택임대 현황 - 임대주택, 임대기간, 수입금액(원) 포함
      임대주택(업종코드) 임대기간 수입금액(원)
      F주택(701102) ’20.1.1.~’20.12.31. 4,000,000
      G주택(701102) ’20.1.1.~’20.12.31. 2,000,000
      합 계 6,000,000

      * 임대주택 모두 기준시가 9억 원 이하이며, 세무서와 지방자치단체에 등록하지 않음.

  • 종합소득세 납부할 세액 : 420,000원 (= min[516,600원, 420,000원])
    • 종합소득세 납부할 세액 계산
      종합소득세 납부할 세액 계산 - 종합과세, 분리과세 포함
      종합과세 분리과세
      주택임대 수입금액 6,000,000 근로소득총급여액 50,000,000 주택임대 수입금액 6,000,000
      주택임대 필요경비 - 2,556,0001)
      근로소득공제 - 12,250,000
      주택임대 소득금액 = 3,444,000 필요경비 - 3,000,0002)
      근로소득금액 + 37,750,000 근로소득금액 = 37,750,000
      종합소득금액 = 41,194,000 기본공제 - 04)
      소득공제 - 14,375,0003)
      소득공제 - 14,375,0003)
      과세표준 = 26,819,000 과세표준 = 23,375,000 과세표준 = 3,000,000
      세율 × 15% 세율 × 15% 세율 × 14%
      산출세액 = 2,942,850 산출세액 = 2,426,250 산출세액 = 420,000
      감면공제 - 660,0005) 감면공제 - 660,0005) 감면세액 - 0
      결정세액 = 2,282,850 결정세액 = 1,766,250 결정세액 = 420,000
      기납부세액 - 1,766,2506) 기납부세액 - 1,766,2506) 기납부세액 - 0
      납부할 세액 = 516,600 납부할 세액 = 0 납부할 세액 = 420,000
      420,000
      1. 1)수입금액(6,000,000) × 단순경비율(42.6%)
      2. 2)수입금액(6,000,000) × 사업자 미등록 시 분리과세 필요경비율(50%)
      3. 3)인적공제 6,000,000 + 국민연금·보험료 등 공제 8,375,000
      4. 4)주택임대 외 다른 종합소득금액이 2천만 원을 초과하는 경우 기본공제 제외
      5. 5)근로소득세액공제 660,000
      6. 6)연말정산한 근로소득세 1,766,250

사례4. 세무서와 지자체에 모두 등록한 경우(감면율 30% 적용)

  • 종합소득 발생내역
    • 丁은 4인 가족*으로 아래와 같이 주택임대소득이 있으며, 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액은 없음

      * 본인, 배우자, 자녀 2명으로 모두 150만 원 인적공제 대상임.(인적공제6백만 원=150만 원×4명)

      < 주택임대 현황 >

      주택임대 현황 - 임대주택, 임대기간, 수입금액(원) 포함
      임대주택(업종코드) 임대기간 수입금액(원)
      H주택(701102) ’20.1.1.~’20.12.31. 12,000,000
      I주택(701102) ’20.1.1.~’20.12.31. 6,000,000
      합 계 18,000,000

      * 임대주택 모두 기준시가 9억 원 이하이고 세무서와 지방자치단체에 등록하였으며, 30% 세액감면(4년 이상 임대) 대상임.

  • 종합소득세 납부할 세액 : 111,944원 (= min[111,944원, 313,600원])
    • 종합소득세 납부할 세액 계산
      종합소득세 납부할 세액 계산 - 종합과세, 분리과세 포함
      종합과세 분리과세
      수입금액 18,000,000 수입금액 18,000,000
      필요경비 - 7,668,0001) 필요경비 - 10,800,0002)
      소득금액 = 10,332,000
      기본공제 - 4,000,0003)
      소득공제 - 6,000,000
      과세표준 = 4,332,000 과세표준 = 3,200,000
      세율 × 6% 세율 × 14%
      산출세액 = 259,920 산출세액 = 448,000
      감면공제 - 147,9764) 감면세액 - 134,4005)
      결정세액 = 111,944 결정세액 = 313,600
      기납부세액 - 0 기납부세액 - 0
      납부할 세액 = 111,944 납부할 세액 = 313,600
      1. 1)수입금액(18,000,000) × 단순경비율(42.6%)
      2. 2)수입금액(18,000,000) × 세무서와 지자체 모두 등록 시 분리과세 필요경비율(60%)
      3. 3)세무서와 지자체 모두 등록 & 주택임대 외 다른 종합소득금액 2천만 원 이하 : 4백만 원 기본공제
      4. 4)표준세액공제 70,000 + 소형주택 임대사업자 감면 77,976(=259,920×30%)
      5. 5)소형주택 임대사업자 감면 : 448,000 × 30% = 134,400
      6. *감면세액 134,400원의 20%(26,880원)를 농어촌특별세로 납부하여야 함

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