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소형주택 임대사업자에 대한 세액감면 계산 사례

  • CASE 1) 종합과세하고 일부주택만 감면요건 충족하는 경우

    종합과세 시 감면세액은 소득금액(수입금액 - 필요경비) 기준으로 계산

    아래와 같이 3채를 임대하고 A, B 주택만 감면 요건을 충족하는 경우(다른 소득 없음)
    ※ 단순경비율(701102, 42.6%), 인적공제 150만원, 표준세액공제 7만원, 감면율 30% 적용

    (단위 : 원, ㎡)

    아래와 같이 3채를 임대하고 A, B 주택만 감면 요건을 충족하는 경우(다른 소득 없음) - 구분, 보증금, 월세, 임대기간, 주거전용면적, 기준시가 포함
    구 분 보증금 월세 임대기간 주거전용면적 기준시가
    A주택 150,000,000 500,000 01.01.~12.31. 69 4억
    B주택 100,000,000 - 01.01.~12.31. 65 2.5억
    C주택 350,000,000 600,000 01.01.~12.31. 109 6억
    • 주택별 수입금액

      (단위 : 원)

      주택별 수입금액 - 구분, 간주임대료, 월세, 합계 포함
      구분 간주임대료 월세 합계
      A주택 1,890,000 6,000,000 7,890,000
      B주택 1,260,000 - 1,260,000
      C주택 630,000 7,200,000 7,830,000
      합계 16,980,000
    • 주택별 사업소득금액

      (단위 : 원)

      주택별 사업소득금액 - 구분, 수입금액, 필요경비, 소득금액 포함
      구분 수입금액 필요경비 소득금액
      A주택 7,890,000 3,361,140 4,528,860
      B주택 1,260,000 536,760 723,240
      C주택 7,830,000 3,335,580 4,494,420
      합계 16,980,000 7,233,480 9,746,520
    • 결정세액 계산

      (단위 : 원)

      결정세액 계산 - 소득금액(①), 소득공제(②), 과세표준(①-②), 산출세액(③) 포함
      소득금액(①) 소득공제(②) 과세표준(①-②) 산출세액(③)
      9,746,520 1,500,000 8,246,520 494,791
      결정세액 계산 - 세액감면(④), 세액공제(⑤), 결정세액(③-④-⑤), 농특세(⑥)
      세액감면(④) 세액공제(⑤) 결정세액(③-④-⑤) 농특세(⑥)
      79,988 70,000 344,803 15,998
      1. 1산출세액(494,791) : 8,246,520 × 6%
      2. 2세액감면( 79,988) : 494,791 × [(4,528,860 + 723,240) ÷ 9,746,520] × 30%
      3. 3농어촌특별세(15,998) : 79,988 × 20%
  • CASE 2) 분리과세하고 일부주택만 감면요건 충족하는 경우

    분리과세 시 감면세액은 소득금액(수입금액 - 필요경비-기본공제) 기준으로 계산

    ※ 종합과세 소득금액은 수입금액에서 필요경비를 차감한 금액이지만, 분리과세 소득금액((과세표준과 동일)은 기본공제까지 차감한 금액임

    아래와 같이 3채를 임대하고 A, B 주택만 감면 요건을 충족하는 경우(다른 소득 없음)

    (단위 : 원, ㎡)

    3채를 임대하고 A, B 주택만 감면 요건을 충족하는 경우 - 구분, 보증금, 월세, 임대기간, 주거전용면적, 기준시가 포함
    구 분 보증금 월세 임대기간 주거전용면적 기준시가
    A주택 150,000,000 500,000 01.01.~12.31. 69 4억
    B주택 100,000,000 - 01.01.~12.31. 65 2.5억
    C주택 350,000,000 600,000 01.01.~12.31. 109 6억
    • 주택별 수입금액

      (단위 : 원)

      주택별 수입금액 - 구분, 간주임대료, 월세, 합계 포함
      구분 간주임대료 월세 합계
      A주택 1,890,000 6,000,000 7,890,000
      B주택 1,260,000 - 1,260,000
      C주택 630,000 7,200,000 7,830,000
      합계 16,980,000
    • 주택별 사업소득금액

      (단위 : 원)

      주택별 사업소득금액 - 구분, 수입금액, 필요경비, 기본공제, 소득금액 포함
      구분 수입금액 필요경비 기본공제 소득금액
      A주택 7,890,000 4,734,000 1,858,657 1,297,343
      B주택 1,260,000 756,000 296,819 207,181
      C주택 7,830,000 3,915,000 922,261 2,992,739
      합계 16,980,000 9,405,000 3,077,737 4,497,263

      * 필요경비 : 등록주택인 A와 B는 60%, 미등록 주택인 C는 50%는 적용

      * 기본공제 : 4백만원 × (등록주택 수입금액 ÷ 수입금액 합계)+ 2백만원 × (미등록주택 수입금액 ÷ 수입금액 합계)

    • 결정세액 계산

      (단위 : 원)

      결정세액 계산 - 소득금액(①), 산출세액(②), 감면세액(③), 결정세액(②-③), 농특세(④) 포함
      소득금액(①) 산출세액(②) 감면세액(③) 결정세액(②-③) 농특세(④)
      4,497,263 629,616 63,189 566,427 12,637
      1. 1산출세액(629,616) : 4,497,263 × 14%
      2. 2세액감면( 63,189) : 629,616 × [(1,297,343 + 207,181) ÷ 4,497,263] × 30%
      3. 3농어촌특별세( 12,637) : 63,189 × 20%

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