소형주택 임대사업자에 대한 세액 감면

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소형주택 임대사업자에 대한 세액감면

감면요건

임대사업자 : 거주자가 다음요건을 모두 충족하여야 합니다.

임대사업자 거주자가 충족해야 하는 요건 - 구분, 요건 포함
구 분	요 건
사업자등록	｢소득세법｣ 제168조에 따른 사업자등록을 하였을 것
지자체등록	｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자등록을 하였거나 ｢공공주택 특별법｣ 제4조에 따른 공공주택사업자로 지정^*되었을 것

임대주택 : 임대주택으로 등록한 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 ① 공공지원민간임대주택, ② 장기일반민간임대주택, ③ 종전의 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 단기민간임대주택, ④ ｢공공주택 특별법｣에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택으로서 모두 충족

* ①, ②, ③의 경우에도 일부 임대주택은 제외(조세특례제한법 시행령§96②(1) 참조)

임대주택으로 등록한 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 및 ｢공공주택 특별법｣에 따른 건설임대주택, 매입임대주택, 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로서 충족해야 하는 요건 - 구분, 요건(2019년 귀속) 포함
구분	요건(2020년 귀속)
규모	｢주택법｣ 제2조 제6호에 따른 국민주택규모¹⁾,²⁾의 주택³⁾일 것 1)주거전용면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100㎡ 이하) 2)다가구주택일 경우 가구당 전용면적 기준 3)주거에 사용하는 오피스텔과 주택 및 오피스텔에 딸린 토지를 포함 그 딸린 토지가 건물이 정착된 면적에 배율(도시지역 5배, 그 외 10배)을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 경우 해당 주택 및 오피스텔은 제외
기준시가	주택 및 부수 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 아니할 것
임대료	임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 (임대계약 체결 또는 임대료 증액 후 1년 이내 재증액 불가)

임대주택 수 및 임대기간 : 임대주택을 1호 이상 4년(장기일반민간임대주택등*은 8·10년) 이상 임대
* 장기일반민간임대주택등 : ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택

감면율 및 유의사항

감면대상 소득세의 30%(장기일반민간임대주택등은 75%)를 감면합니다.
유의사항
- 아래사유에 해당하는 경우 감면이 배제됩니다.
  1. 1소득세 무신고에 따라 세무서장 등이 과세표준과 세액을 결정하는 경우와 기한 후 신고를 하는 경우
  2. 2신고내용의 탈루 등으로 경정하는 경우와 경정할 것을 미리 알고 수정신고서를 제출한 경우
  3. 3사업용계좌 미신고, 현금영수증가맹점 미가입, 신용카드·현금영수증 발급거부·허위발급
  ※ 소득세를 추계신고하는 경우와 분리과세로 신고하는 경우에는 감면을 받을 수 있습니다.
- 감면받은 세액의 20%를 농어촌특별세로 납부해야 합니다.

소형주택 임대사업자에 대한 감면세액 계산 사례

CASE 1) 종합과세하고 일부주택만 감면요건 충족하는 경우

종합과세 시 감면세액은 소득금액(수입금액 - 필요경비) 기준으로 계산

아래와 같이 3채를 임대하고 A, B 주택만 감면 요건을 충족하는 경우(다른 소득 없음)
※ 단순경비율(701102, 42.6%), 인적공제 150만원, 표준세액공제 7만원, 감면율 30% 적용

(단위 : 원, ㎡)

아래와 같이 3채를 임대하고 A, B 주택만 감면 요건을 충족하는 경우(다른 소득 없음) - 구분, 보증금, 월세, 임대기간, 주거전용면적, 기준시가 포함
구 분	보증금	월세	임대기간	주거전용면적	기준시가
A주택	150,000,000	500,000	01.01.~12.31.	69	4억
B주택	100,000,000	-	01.01.~12.31.	65	2.5억
C주택	350,000,000	600,000	01.01.~12.31.	109	6억

주택별 수입금액

(단위 : 원)

주택별 수입금액 - 구분, 간주임대료, 월세, 합계 포함
구분	간주임대료	월세	합계
A주택	1,890,000	6,000,000	7,890,000
B주택	1,260,000	-	1,260,000
C주택	630,000	7,200,000	7,830,000
합계			16,980,000

주택별 사업소득금액

(단위 : 원)

주택별 사업소득금액 - 구분, 수입금액, 필요경비, 소득금액 포함
구분	수입금액	필요경비	소득금액
A주택	7,890,000	3,361,140	4,528,860
B주택	1,260,000	536,760	723,240
C주택	7,830,000	3,335,580	4,494,420
합계	16,980,000	7,233,480	9,746,520

결정세액 계산

(단위 : 원)

결정세액 계산 - 소득금액(①), 소득공제(②), 과세표준(①-②), 산출세액(③) 포함
소득금액(①)	소득공제(②)	과세표준(①-②)	산출세액(③)
9,746,520	1,500,000	8,246,520	494,791

결정세액 계산 - 세액감면(④), 세액공제(⑤), 결정세액(③-④-⑤), 농특세(⑥)
세액감면(④)	세액공제(⑤)	결정세액(③-④-⑤)	농특세(⑥)
79,988	70,000	344,803	15,998

18,246,520 × 6% = 494,791
2494,791 × [(4,528,860 + 723,240) ÷ 9,746,520] × 30% = 79,988
379,988 × 20% = 15,998

CASE 2) 분리과세하고 일부주택만 감면요건 충족하는 경우

분리과세 시 감면세액은 소득금액(수입금액 - 필요경비-기본공제) 기준으로 계산

※ 종합과세 소득금액은 수입금액에서 필요경비를 차감한 금액이지만, 분리과세 소득금액((과세표준과 동일)은 기본공제까지 차감한 금액임

아래와 같이 3채를 임대하고 A, B 주택만 감면 요건을 충족하는 경우(다른 소득 없음)

(단위 : 원, ㎡)

3채를 임대하고 A, B 주택만 감면 요건을 충족하는 경우 - 구분, 보증금, 월세, 임대기간, 주거전용면적, 기준시가 포함
구 분	보증금	월세	임대기간	주거전용면적	기준시가
A주택	150,000,000	500,000	01.01.~12.31.	69	4억
B주택	100,000,000	-	01.01.~12.31.	65	2.5억
C주택	350,000,000	600,000	01.01.~12.31.	109	6억

주택별 수입금액

(단위 : 원)

주택별 수입금액 - 구분, 간주임대료, 월세, 합계 포함
구분	간주임대료	월세	합계
A주택	1,890,000	6,000,000	7,890,000
B주택	1,260,000	-	1,260,000
C주택	630,000	7,200,000	7,830,000
합계			16,980,000

주택별 사업소득금액

(단위 : 원)

주택별 사업소득금액 - 구분, 수입금액, 필요경비, 기본공제, 소득금액 포함
구분	수입금액	필요경비	기본공제	소득금액
A주택	7,890,000	4,734,000	1,858,657	1,297,343
B주택	1,260,000	756,000	296,819	207,181
C주택	7,830,000	3,915,000	922,261	2,992,739
합계	16,980,000	9,405,000	3,077,737	4,497,263

* 필요경비 : 등록주택인 A와 B는 60%, 미등록 주택인 C는 50%는 적용

* 기본공제 : 4백만원 × (등록주택 수입금액 ÷ 수입금액 합계)+ 2백만원 × (미등록주택 수입금액 ÷ 수입금액 합계)

결정세액 계산

(단위 : 원)

결정세액 계산 - 소득금액(①), 산출세액(②), 감면세액(③), 결정세액(②-③), 농특세(④) 포함
소득금액(①)	산출세액(②)	감면세액(③)	결정세액(②-③)	농특세(④)
4,497,263	629,616	63,189	566,427	12,637

14,497,263 × 14% = 629,616
2629,616 × [(1,297,343 + 207,181) ÷ 4,497,263] × 30% = 63,189
363,189 × 20% = 12,637

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