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종합부동산세 법령 안내자료

납세의무자

과세기준일(매년 6월 1일) 현재 보유한 과세유형별 공시가격의 전국 합산액이 공제금액(과세기준금액)을 초과하는 재산세 납세의무자

  • 주택 : 전국합산 주택의 공시가격 합계액이 6억원(1세대 1주택자 9억)을 초과하는 자
  • 종합합산토지 : 전국합산 토지의 공시가격 합계액이 5억원을 초과하는 자
  • 별도합산토지 : 전국합산 토지의 공시가격 합계액이 80억원을 초과하는 자

1세대 1주택자(종부세법 시행령 § 2의 3)

1세대 1주택자란 거주자로서 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 단독으로 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 자를 말함

※ 혼인 : 혼인한 날부터 5년, 동거봉양 : 합가한날부터 10년동안 각각 1세대로 봄

  • 주택수 계산 시 제외 : 등록문화재 주택, 합산배제 신고한 임대주택 이외의 1주택에 주민등록이 되어있고 실제 거주하는 경우 그 합산배제 신고한 임대주택
    다만, 상속·농어촌주택 등, 소수지분주택(공동 소유주택), 주택 중 건물 또는 부속토지만 소유한 경우에도 주택수 계산시 포함됨
  • 1주택(주택의 부속토지만을 소유한 경우 제외)과 다른 주택의 부속토지를 소유하는 경우 1세대 1주택자로 봄

과세대상

주택(부속토지포함), 종합합산토지, 별도합산토지로 구분하여 과세대상 판정
⟹ 공부상 등재현황과 사실상 현황이 다른 경우 사실상 현황대로 과세

과세대상 구분
과세대상 구분 - 구분, 재산의 종류, 재산세, 종부세 포함
구 분 재 산 의 종 류 재산세 종부세
건축물 주거용
  • 주택(아파트, 연립, 다세대,단독·다가구), 오피스텔(주거용)
  • 별장(주거용 건물로서 휴양·피서용으로 사용되는 것)
  • 일정한 임대주택·미분양주택·사원주택·기숙사·가정어린이집용 주택
  1. 과세
  2. 과세
  3. 과세
  1. 과세
  2. ×
  3. ×
기타
  • 일반건축물(상가, 사무실, 빌딩, 공장, 사업용 건물)
과세 ×
토지 종합합산
  • 나대지, 잡종지, 분리과세가 아닌 농지·임야·목장용지 등
  • 재산세 분리과세대상 토지 중 기준초과 토지
  • 재산세 별도합산과세대상 토지 중 기준초과 토지
  • 재산세 분리과세·별도합산과세대상이 아닌 모든 토지
  • 주택건설사업자의 일정한 주택신축용 토지
  1. 과세
  2. 과세
  3. 과세
  4. 과세
  5. 과세
  1. 과세
  2. 과세
  3. 과세
  4. 과세
  5. ×
별도합산
  • 일반건축물의 부속토지(기준면적 범위내의 것)
  • 법령상 인·허가 받은 사업용 토지
  1. 과세
  2. 과세
  1. 과세
  2. 과세
분리과세
  • 일부 농지·임야·목장용지 등(재산세만 0.07% 과세)
  • 공장용지 일부, 공급목적 보유 토지(재산세만 0.2% 과세)
  • 골프장, 고급오락장용 토지(재산세만 4% 과세)
  1. 과세
  2. 과세
  3. 과세
  1. ×
  2. ×
  3. ×
부동산 유형별 참고 법령
부동산 유형별 참고 법령 - 과세대상, 참고법령 포함
과세대상 참고법령
주택 주택법§ 2, 지방세법§ 106, 지방세법시행령 § 103 ·§ 112
토지 종합합산 지방세법 § 106(별도합산토지 및 분리과세토지 외 전부)
별도합산 지방세법시행령§ 101
분리과세 지방세법시행령§ 102

과세표준

[과세유형별 전국합산{공시가격 × (1-감면율)}- 공제금액(과세기준금액)] × 공정시장가액비율

  • 주 택 분 : [전국합산 {공시가격 × (1 - 감면율)} - 6억] × 90%
    (1세대 1주택자) : [전국합산 {공시가격 × (1 - 감면율)} - 9억] × 90%
  • 종합합산토지분 : [전국합산 {공시가격 × (1 - 감면율)} - 5억] × 90%
  • 별도합산토지분 : [전국합산 {공시가격 × (1 - 감면율)} - 80억] × 90%

세율

주택
주택 세율 - 과세표준, 세율 포함
과세표준 세율
3억이하 0.5%
6억이하 0.7%
12억이하 1%
50억이하 1.4%
94억이하 2%
94억초과 2.7%
주택(3주택이상 등)
주택(3주택이상 등) 세율 - 과세표준, 세율 포함
과세표준 세율
3억이하 0.6*
6억이하 0.9%
12억이하 1.3%
50억이하 1.8%
94억이하 2.5%
94억초과 3.2%
종합합산
종합합산 세율 - 과세표준, 세율 포함
과세표준 세율
15억이하 1%
45억이하 2%
45억초과 3%
별도합산
별도합산 세율 - 과세표준, 세율 포함
과세표준 세율
200억이하 0.5%
400억이하 0.6%
400억초과 0.7%

산출세액 계산

산출세액 =(과세표준 × 세율 - 누진공제)-공제할 재산세액*)(지방세법§ 1121항 2호는 제외.이하동일).

* 해당연도 재산세로 부과된 세액의 합계액 × 과세표준에 대하여 재산세 표준세율로 계산한 재산세상당액 {=종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율(주택 : 60%,토지70%) × 재산세 최고세율(누진공제 안함)} 주택 또는 토지(종합, 별도구분)를 각각 합산하여 표준세율로 계산한 재산세상당액

1세대 1주택자 세액공제(한도 70%) = 산출세액 × 연령별(보유기간별) 공제율

  1. 1연령별 공제율 : 60세 이상(10%), 65세 이상(20%), 70세 이상(30%)
  2. 2보유기간별 공제율 : 5년 이상(20%), 10년 이상(40%), 15년 이상(50%)

취득시기 : 상속주택(상속개시일, 다만, 배우자 상속주택은 피상속인의 취득일), 증여받은 주택(등기접수일), 재개발·재건축(멸실주택 취득일), 분할취득한 주택(주택분 재산세가 과세되는 지분 최초 취득일), 건물과 부속토지의 취득일이 다른 주택(주택분 재산세가 과세되는 건물 또는 부속토지 최초 취득일)

세부담상한 초과세액

  • (재산세 + 세부담상한전 종부세액*) - { 전년(재산세 + 종부세) × 150%~300% }**

    * (과세표준 × 세율 - 누진공제) - (공제할 재산세액 + 세액공제액)

    ** 토지 및 일반주택 150%, 조정대상지역 2주택 200%, 3주택 이상 300%

고지·납부(2008년부터 부과고지 시행, 신고납부도 가능)

  • 과세기준일 : 매년 6월 1일
  • 납부기간 : 매년 12월 1일 ~ 12월 15일
  • 분납 : 납부할 세액이 250만원 초과(농특세 제외)시 납부기한 경과일로부터 6개월 이내

    ※ 250만원 초과 500만원 미만 : 250만원 초과금액, 500만원 초과 : 50%이하 금액

  • 신용카드 납부 : 고지(신고)금액 1천만원(농특세 포함)까지(신용카드 0.8%, 체크카드 수수료 0.5%는 납세자 부담)

합산배제주택〔합산배제 신고기한까지 등록한 경우에도 합산배제 적용〕

합산배제 임대주택(종부세법 §8 2항 1호, 시행령§ 3)
  • 지자체 임대사업자등록 및 세무서 주택임대업 사업자등록을 한 자로 과세기준일 현재 실제 임대 개시를 하고 있는 주택
    합산배제 임대주택 - 임대주택유형, 전용면적, 주택가격, 주택수, 임대기간 포함
    임대주택유형 전용면적 주택가격 주택수 임대기간
    매입임대1)
    (장기일반민간임대주택)
    - 6억원 이하
    (비수도권3억) 이하
    전국 1호 이상 5년이상3) 8년이상
    건설임대2)
    (장기일반민간임대주택)
    149㎡이하 6억원 이하 전국 2호 이상 5년이상3) 8년이상
    기존임대 4) 국민주택규모 5) 이하 3억원 이하 전국 2호 이상 5년 이상
    미임대 건설임대(민간) 149㎡이하 6억원 이하 - -
    리츠·펀드 매입임대 149㎡이하 6억원 이하 비수도권 5호 이상 10년이상
    미분양 매입임대 149㎡이하 3억원 이하 비수도권 5호 이상 5년이상
    1. 1)매매, 증여, 상속 등으로 취득한 주택
    2. 2)직접 건설하여 취득한 주택
    3. 3)2018.3.31.이전에 임대사업자등록과 사업자등록을 한 주택(18.2.13.개정)
    4. 4)2005.1.5. 이전 임대사업자등록을 하고 임대하고 있는 경우
    5. 5)전용면적 85m2(단, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍‧면 지역은 100m2이하)
합산배제 사원용주택등(종부세법 § 8 2항 2호, 시행령 § 4)
  1. 1사용자 소유의 사원용 주택 : 종업원에게 무상 또는 저가로 제공하는 국민주택규모이하 또는 과세기준일 현재 공시가격 3억원 이하인 주택
  2. 2기숙사 : 종업원 공동취사용 주택(건축법 시행령 별표1)
  3. 3주택건설업자의 미분양주택 : 주택건설업자(주택법의사업계획승인이나건축법의 허가를 받은 자) 소유의 미분양주택으로 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택
    주택건설업자의 미분양주택 - 미분양기간별 적용 구분, 합산배제연도(2018년, 2019년, 2020년, 2021년, 2022년) 포함
    미분양기간별 적용 구분 합산배제연도
    2018년 2019년 2020년 2021년 2022년
    재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날 '13.6.2.~'14.6.1. 이전 × × × ×
    '14.6.2.~'15.6.1. 이전 × × ×
    '15.6.2.~'16.6.1. 이전 × ×
    '16.6.2.~'17.6.1. 이전 ×
    '17.6.2.~'18.6.1. 이전
  4. 4가정어린이집용 주택 : 과세기준일(6.1.)까지 자치단체장 인가 및 세무서에서 고유번호 부여받아 5년 이상 계속하여 가정어린이집로 운영하는 주택
  5. 5시공자가 대물변제 받은 미분양주택 : 시공자가 주택건설업자로부터 주택의 공사대금으로 대물변제 받은 미분양주택(공사대금 받은 이후 최초 납세의무 성립일로부터 5년 이내)
  6. 6연구기관의 연구원용 주택 : 정부출연연구기관이 2008.12.31. 현재 보유하고 있는 주택
  7. 7등록문화재 주택 : 문화재보호법 제47조 제2항에 따른 등록문화재(1세대1주택 주택수 판정시 제외)
  8. 8기업구조조정부동산투자회사 등이 2010.2.11일까지 직접 취득하는 서울특별시 밖의 미분양주택(계약체결 포함, 비수도권 비율이 60%이상) 또는 2011.4.30까지 직접 취득(계약체결 포함)하는 2010.2.11일 현재 서울특별시 밖의 미분양주택(비수도권 비율이 50% 이상) 중 비수도권 소재 미분양주택 또는 2014.12.31.까지 직접 취득(계약체결 포함)하는 미분양주택
  9. 9기업구조조정부동산투자회사 등과 매입약정 체결에 따라 취득하는 미분양주택
  10. 10신탁업자 미분양주택 : 시공자가 채권을 발행하여 조달한 금전을 신탁받은 신탁업자가 2010.2.11일까지 취득하는 서울특별시 밖의 미분양주택(계약체결 포함, 비수도권 비율이 60%이상) 또는 2011.4.30까지 직접 취득(계약체결 포함)하는 2010.2.11일 현재 서울특별시 밖의 미분양주택(비수도권 비율이 50% 이상) 중 비수도권 소재 미분양주택 또는 2012.12.31.까지 직접 취득(계약체결 포함)하는 미분양주택
  11. 11노인복지주택 : 노인복지법에 따라 노인복지주택을 설치한 자가 임대하는 노인복지주택
  12. 12향교(향교재단)이 소유한 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우)
  13. 13세일앤리스백 리츠 등이 매입하는 주택 : 주택도시기금과 한국토지주택공사가 공동으로 출자하여 설립한 부동산투자회사 등이 주택담보대출차주에게 5년 이상 임대하고 임대기간 종료후 그 주택을 재입할수 있는 권리를 부여하는 등 요건을 갖춘 주택(’18.2.13.개정)

조세특례제한법상 종부세 과세특례

향교 및 종교단체에 대한 과세특례(조특법 § 104의13)

개별단체(개별향교 또는 개별종교단체)가 조세포탈을 목적으로 하지 아니하고 향교재단 등(향교재단 또는 종교단체) 명의로 등기한 주택 또는 토지는 종합부동산세의 과세에 한하여 개별단체의 소유로 봄

주택건설사업자의 주택신축용 토지에 대한 과세특례(조특법 § 104의19)

주택법에 따라 주택건설사업자등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지취득일부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지종합합산토지분 과세대상에서 제외(토지를 보유한 상태에서 주택건설사업자의 지위를 얻은 경우 포함)

재산세(지방세) 세율

주택
주택 세율 - 과세표준, 세율, 누진공제 포함
과세표준 세율 누진공제
6천만이하 0.1% -
1.5억이하 0.15% 3만원
3억이하 0.25% 18만원
3억초과 0.4% 63만원
종합합산
종합합산 세율 - 과세표준, 세율, 누진공제 포함
과세표준 세율 누진공제
5천만이하 0.2% -
1억이하 0.3% 5만원
1억초과 0.5% 25만원
별도합산
별도합산 세율 - 과세표준, 세율, 누진공제 포함
과세표준 세율 누진공제
2억이하 0.2% -
10억이하 0.3% 20만원
10억초과 0.4% 120만원

종합부동산세 요약표

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