국세청

안녕하십니까? 2025년 1월 1일부터 2월 10일까지는 부가가치세 면세사업자의 수입금액과 사업장현황 등을 사업장소재지 관할 세무서장에게 신고하는 사업장 현황신고 기간입니다. 주택임대사업자들이 세무서에 직접 방문하지 않고 홈택스를 이용하여 간편하게 전자신고 할 수 있는 방법을 안내해드리겠습니다. 국세청 홈택스 사이트에 접속 후 화면 중앙상단의 ｢로그인｣을 클릭합니다. 로그인 화면입니다. 공동인증서, 간편인증, 아이디 등 다양한 방법으로 로그인할 수 있습니다. 아이디와 비밀번호를 입력하여 로그인하겠습니다. 증명‧등록‧신청 > 소득‧법인세 관련 신청‧신고 메뉴에서 ‘사업장현황 신고’, ‘사업장현황 신고/내역조회’를 순서대로 클릭합니다. (참고) ‘증명‧등록‧신청’에 커서를 가져가면(클릭 X) 아래로 메뉴가 펼쳐지며 그 중 ‘소득‧법인세 관련 신청‧신고’에 속해 있는 사업장현황 신고를 클릭하면 또 메뉴가 펼쳐지며 그 중 사업장현황 신고/내역조회를 클릭하는 것임 ｢작성하기｣를 클릭합니다. 기본정보 입력 화면입니다. 사업자등록번호 입력 후 확인 버튼을 클릭하면 국세청에 등록된 기본정보가 나타납니다. 전화번호 등을 확인 후 사실과 다른 내용이 있는 경우 수정하시면 됩니다. 공동사업일 경우에는 ｢공동사업여부｣ 에 「공동」을 선택합니다. 이번 사례는 공동사업자가 아닌 것으로 가정하고 설명드리겠습니다. 수정사항이 없는 경우 「저장하기」를 클릭합니다. 2024년 과세기간 중 주택임대 사업과 관련하여 계산서 또는 세금계산서 유무와 수입금액 검토표 작성여부를 선택하는 것으로서 주택임대업의 경우 수입금액 검토표는 반드시 작성하여야 하며 나머지 항목은 해당 사항이 있는 경우 작성하시면 됩니다. 매출, 매입이 없는 무실적 사업자는 ｢무실적 신고｣만 클릭하면 신고가 완료됩니다. 메인화면에서 ｢수입금액 매출명세｣의 ｢작성하기｣를 클릭합니다. 수입금액내역 입력은 ｢수입금액 상세내역｣을 먼저 작성 후 ｢수입금액 검토표｣를 입력하는 순서로 이루어집니다. ｢수입금액 매출명세｣를 입력하는 화면입니다. 기본정보에서 사업자등록번호를 입력한 경우 업종코드가 나타나며, 주민등록번호로 로그인한 경우 ｢업종 추가하기｣를 클릭 후 업종코드를 입력하시면 됩니다. ‘업종코드 추가하기’ 멘트 시 → 아래 내용 화면에 표시 * 주택임대업 업종코드 : 701101(고가주택 임대), 701102(일반주택 임대), 701103(공동주택 임대), 701104(다가구주택 임대), 701301(전대･전전대) 먼저 ｢수입금액｣ 입력하고 ｢입력완료｣를 클릭합니다. 먼저 ｢수입금액｣을 수정하여야할 경우 ｢수정｣을 클릭하여 수정한 후 ｢검토표 작성하기｣를 클릭합니다. ｢수입금액 검토표｣ 작성 화면입니다. 2024년 과세기간의 주택임대현황을 입력하는 화면이며 간편하게 신고할 수 있도록 ｢전년도 임대명세 불러오기｣와 ｢신고도움자료｣, ｢간주임대료 자동계산｣을 제공하고 있습니다. ｢전년도 임대명세 불러오기｣를 클릭하면 직전년도 사업장 현황신고 시 작성한 주택임대 명세를 불러올 수 있으며 ｢신고도움자료｣를 클릭하면 2024년 중 국내 주택보유 내역, 세무서 주택임대 사업자등록 현황, 지자체 주택임대 등록 현황 등이 나타납니다. ‘전년도 임대명세 불러오기를 클릭하면’ 멘트 후 → 10p 화면1 겹쳐서 띄우기 ‘신고도움자료를 클릭하면’ 멘트 후 → 화면1 내리고 10p 화면2 겹쳐서 띄우기 다음은 ｢수입금액 검토표｣ 주요 내용에 대해 설명드리겠습니다. ｢등록임대주택 요건충족기간｣은 2024년 과세기간 중 해당 임대주택이 세무서 사업자등록, 지자체 임대사업자등록, 임대보증금･임대료 증가율 5% 이하를 모두 충족한 기간이며, 3가지 요건 중 하나라도 충족하지 못한 경우 입력하지 마시기 바랍니다. 참고로, 비사업자의 경우에는 해당 란이 “비활성화” 됩니다. 또한, 인별 주택임대 수입금액이 2천만원을 초과하는 경우 3가지 요건을 모두 충족하더라도 입력하실 필요는 없습니다. ‘해당 임대주택이’ 멘트 시 화면에 아래내용 표시 → ① 세무서 등록, ② 지자체 등록, ③ 보증금(임대료) 증가율 5% 이하 입력된 ｢등록임대주택 요건충족기간｣은 올해 5월 종합소득세 신고 안내에 활용할 예정이니 정확하게 입력하시길 바랍니다. ｢월세수입금액｣은 임대기간과 월세를 입력하면 연간 월세수입금액이 계산되며 사실과 다를 경우 수정하시면 됩니다. 임대기간, 월세 멘트 시 → 해당칸 활성화 다음은 보증금 등의 수입금액에 대해 설명드리겠습니다. 보증금 등의 수입금액 멘트 시 → 해당칸 활성화 ｢보증금 등의 수입금액｣은 부부합산 비소형주택 3채 이상을 보유하고 보증금 등 합계액이 3억원을 초과할 경우 보증금 등에 대해 정기예금이자율 3.5%로 계산한 금액인 간주임대료를 의미하며 간주임대료 계산 대상이 아닐 경우 입력하실 필요는 없습니다. ‘보증금 등의 수입금액은’ 멘트 시 화면에 아래내용 표시 → * 간주임대료 요건 : 부부합산 비소형주택 3채 이상 보유 & 보증금 등 합계 3억원 초과 (비소형주택 : 주거전용면적 40㎡ 초과 또는 기준시가 2억원 초과 주택) ** 간주임대료 계산 시 적용하는 정기예금이자율 : 3.5% ｢보증금 등의 수입금액｣은 ｢임대내역 추가｣를 이용하여 임대주택별로 직접 입력하거나 ｢간주임대료 자동계산｣을 이용하여 일괄 입력할 수 있으며 이번 사례는 ｢간주임대료 자동계산｣ 대상이 아니나, 참고로 입력하는 방법을 설명드리겠습니다. 간주임대료 계산방법을 위한 참고 주택임대현황입니다. 아래 표(*, ** 내용 포함)를 16p까지 계속 화면에 표시 3채 모두 주거전용면적이 40㎡를 초과하는 비소형주택이며 보증금 합계 6.3억원으로 간주임대료 대상입니다. 40㎡를 초과하는 멘트시 → A, B, C주택 면적 활성화 여기서부터는 13p의 표를 축소하여 화면구석에 표시 임대주택 1의 보증금 등을 입력하기 위해 임대주택 추가 버튼을 클릭합니다. 임대주택 1은 1월 1일부터 5월 28일까지 보증금이 2억원이므로 보증금 등에 2억원을 입력하고 임대기간을 2024년 1월 1일부터 5월 28일까지로 입력 합니다. 임대기간 시작일과 종료일은 2024년 1월 1일부터 12월 31일까지로 기본 설정되어 있으며 종료일만 5월 28일로 수정합니다. 다음으로 해당 주택의 주거전용면적과 기준시가를 입력합니다. 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하인 주택은 간주임대료 계산 대상에서 제외됩니다. 기준시가는 2024년 12월 31일까지 소유하고 있는 경우에는 2024년 12월 31일의 기준시가를, 2024년도 중 양도한 경우에는 양도일의 기준시가를 입력합니다. 주거전용면적에 50을 입력하면 기준시가는 임대주택1의 주거용면적이 40㎡ 초과이므로 기준시가에 관계없이 간주임대료 계산 대상인 비소형주택이므로 기준시가는 입력하지 않아도 됩니다. 다음 임대주택1의 2024년 5월 29일 이후 보증금을 입력하기 위해 ｢임대주택 추가」를 클릭합니다. 앞에 입력한 주택의 임대기간 종료일이 2024년 12월 31일이 아닌 경우 추가하고자 하는 임대주택이 앞에 입력한 주택과 동일한 주택인지 묻는 팝업창이 뜹니다. 동일한 주택인 경우 확인을, 다른 주택인 경우 취소를 선택합니다. 지금은 추가하고자 하는 임대주택이 앞에 입력한 주택과 동일한 주택이므로 ｢확인」을 선택합니다. 확인을 선택하면 임대기간 시작일은 앞에 입력한 임대기간 종료일의 다음날로 채워지며, 주거전용면적 및 기준시가는 앞의 주택과 동일한 내용으로 채워집니다. 2024년 5월 29일 이후 보증금 2억 3천만원을 입력합니다. 임대기간 등을 확인 후 ｢임대주택 추가｣를 클릭합니다. ｢임대주택 2｣는 1월 1일부터 7월 24일까지 보증금이 2억원이므로 보증금 등에 2억원을 입력하고 임대기간 종료일을 2024년 7월 24일로 입력합니다. 임대주택2의 경우도 주거용면적이 40㎡ 초과 이므로 기준시가에 관계없이 간주임대료 계산 대상인 비소형주택이므로 기준시가는 입력하지 않아도 됩니다. 다음 ｢임대주택 2｣의 2024년 7월 25일 이후 보증금을 입력하기 위해 ｢임대주택 추가｣를 클릭합니다. 앞에 입력한 임대주택의 임대기간 종료일이 7월 24일이므로 동일한 주택인지를 묻는 팝업창이 뜹니다. 동일한 주택을 입력하므로 「확인」을 선택합니다 7월 25일부터 12월 31일까지의 보증금인 2억 7천만원을 입력하고 임대기간 등을 확인 후 ｢임대주택 3｣을 입력하기 위해 「임대주택 추가」를 클릭합니다. ｢임대주택 3｣의 보증금과 임대기간, 주거전용면적, 기준시가를 입력합니다. 임대주택3은 주거용면적이 40㎡ 이하이나 기준시가가 2억원을 초과하므로 간주임대료 계산 대상인 비소형주택입니다. 모든 임대주택의 보증금 등을 입력 완료하였습니다. ｢계산하기｣를 클릭합니다. 임대주택 1,2,3의 간주임대료 합계 결과가 팝업창으로 뜹니다. ｢확인｣을 클릭하면 임대주택별 간주임대료를 확인할 수 있습니다. 간주임대료는 ｢임대주택 1｣은 1,836,065원, ｢임대주택 2｣는 1,280,081원, ｢임대주택 3｣은 2,729,998원입니다. 각 임대주택의 임대기간별 간주임대료는 화면 아래에서 확인할 수 있습니다. 이상으로 간주임대료 계산하는 방법을 살펴보았습니다. 다시 ｢수입금액 검토표 ｣ 작성화면으로 돌아왔습니다. ｢수입금액 검토표｣ 작성내역이 맞는지 다시 한번 확인 후 수정사항이 없는 경우 ｢작성완료｣를 클릭합니다. ｢수입금액 검토표｣에서 작성한 임대료 합계금액 27,000,000원이 ｢수입금액 매출명세내역｣의 수입금액과 ｢수입금액 매출 구성 명세｣의 기타매출에 반영되며, ｢수입금액 매출명세내역｣의 수입금액과 ｢수입금액 매출 구성 명세｣의 합계금액은 일치하여야 합니다. 그리고 임대수입금액 중 계산서 발급금액이 있는 경우 먼저 매출처별 계산서합계표 작성하기 버튼을 클릭하여 반드시 매출처별 계산서합계표를 입력하셔야 됩니다. ‘계산서 발급금액이’ 멘트 시 → 매출처별 계산서합계표 작성하기 활성화 또한 임대수입금액 중 신용카드, 현금영수증 발급금액이 있는 경우 해당내용을 입력 하시면 됩니다. ‘신용카드, 현금영수증 발급금액이’ 멘트 시 → 수입금액 매출 구성 명세의 신용카드 등 매출 자료조회, 현금영수증 매출 자료조회 활성화 이상으로 수입금액 매출명세입력이 완료되었습니다. ｢작성완료｣를 클릭합니다. ｢공동사업자내역｣을 입력하는 화면은 단독사업자로 가정하였으므로 생략합니다. 다음은 「매입액 명세」 「작성하기」를 클릭 하겠습니다. ｢매입액 명세｣를 입력하는 화면입니다. 2024년 과세기간 중 주택임대사업과 관련하여 수취한 계산서, 세금계산서, 신용카드, 현금영수증이 있는 경우 작성하며 이번 사례는 매입계산서와 매입세금계산서가 있는 것으로 가정하겠습니다. ‘가정하겠습니다’ 멘트 시 아래내용 화면에 표시 → * 매입계산서(종이) : 1,000,000원, 매입세금계산서(종이) : 2,200,000원(공급대가) 매입계산서와 매입세금계산서가 있는 경우 먼저 계산서 수취분 작성하기, 세금계산서 수취분 작성하기를 각각 클릭하여 반드시 입력하셔야 됩니다. ‘계산서 수취분 작성하기’ 멘트 시 → ‘계산서 수취분 작성하기’ 버튼 활성화 ‘세금계산서 수취분 작성하기’ 멘트 시 → ‘세금계산서 수취분 작성하기’ 버튼 활성화 먼저 매입계산서 입력을 위해 「계산서 수취분 작성하기」를 클릭해보겠습니다. 매입처별 계산서합계표 작성화면입니다. 과세기간종료일 다음달 11일까지 전송된 전자계산서가 있는 경우 ｢전자계산서 불러오기｣를 클릭하시면 간편하게 입력할 수 있습니다. ‘전자계산서 불러오기를 클릭하시면’ 멘트 시 → 전자계산서 불러오기 버튼 활성화 종이계산서의 경우 ｢과세기간종료일 다음달 11일까지 전송된 전자계산서 외 발급받은 매입처별 명세｣에 입력합니다. 사업자등록번호, 매수, 매입금액을 각각 입력 후 ｢입력내용추가｣를 클릭합니다. 사업자등록번호, 매수, 매입금액 멘트 시 → 해당 칸 활성화 ｢총합계｣에 입력한 내용이 반영되었으며 ｢매입처별계산서합계표｣ 작성이 완료되었습니다. ‘입력한 내용이 반영’ 멘트 시 → 총합계의 매입금액 1,000,000 활성화 다음 매입세금계산서 입력을 위해 ｢세금계산서 수취분 작성하기｣를 클릭해보겠습니다. 매입처별 세금계산서합계표 작성화면입니다. 과세기간종료일 다음달 11일까지 전송된 전자세금계산서가 있는 경우 ｢전자세금계산서조회｣를 클릭하시면 내용을 확인할 수 있으며 합계내역을 해당칸에 입력하시면 됩니다. 전자세금계산서 조회 멘트 시 → 해당 버튼 활성화 종이세금계산서의 경우 ｢종이세금계산서와 전송기간 마감일이 지난 전자세금계산서 발급받은분 등｣에 입력합니다. 사업자등록번호, 매수, 공급가액, 세액을 각각 입력하신 후 ｢입력내용 추가하기｣를 클릭합니다. 사업자등록번호, 매수, 공급가액, 세액 멘트 시 → 해당 칸 활성화 ｢매입처별 세금계산서 합계｣에 입력한 내용이 반영되었으며 ｢매입처별세금계산서합계표｣ 작성이 완료되었습니다. ‘입력한 내용이 반영’ 멘트 시 → 매입처별 세금계산서 합계의 공급가액, 세액 활성화 ｢입력완료｣를 클릭합니다. ｢매입액 명세 입력하기｣ 화면으로 다시 돌아왔습니다. 세금계산서 수취분 전자계산서 외에 2,200,000원이 자동 입력됩니다. ‘2,200,000원이’ 멘트 시 → 해당칸 활성화 매입세금계산서 수취금액은 부가가치세를 포함한 금액입니다. 확인 후 ｢작성완료｣를 클릭합니다. 이상으로 신고서 작성이 완료되었습니다. ｢신고서제출｣ 화면입니다. 신고내용 요약 등을 확인 후 수정 사항이 없으면 [이대로 신고하기]를 클릭합니다. 사업장현황 신고서 작성한 내역이 보여집니다. 신고서 작성내역에 오류가 없는 경우 「신고서 제출하기」를 클릭하면 「신고서 제출완료되었습니다」고 안내팝업창이 뜨며, 「확인」을 클릭하면 접수증 화면으로 이동합니다. 사업장 현황신고 접수증 화면이 나타납니다. 접수결과가 정상으로 나타나야 되며, 인쇄하실 분은 [인쇄하기] 클릭, 접수증이 필요하지 않는 경우는 [닫기]를 클릭합니다. 신고 내용이 잘못된 경우 신고기간 이내에는 재신고가 가능하므로 다시 제출하시면 됩니다. 재신고 하는 경우 최종 제출된 전자신고 자료만 제출됩니다. 또한, 신고 내용을 신고서 서식 형태로 출력하시려면 우측상단의 “제출내역 조회”를 클릭하면 신고내역이 조회됩니다. 여기서 접수번호를 클릭하면 [신고서보기]가 나타나고 [인쇄]를 클릭하면 신고서를 출력할 수 있습니다. 지금까지 주택임대사업자의 사업장 현황신고 홈택스 전자신고 방법을 설명드렸습니다. 감사합니다.