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주택임대 분리과세 신고서 작성 방법 (총수입금액 2천만원 이하 주택임대소득과 다른 소득을 함께 신고하는 경우)

2025-04-30
지금부터 주택임대 총수입금액 2천만원 이하 분리과세 주택임대소득과 종합과세 대상 소득이 있는 경우 종합소득세 전자신고 요령을 설명하겠습니다. 

주의 사항으로 각 화면별로 [등록하기] 버튼이 있는 경우에는 해당내용을 입력 후 필히 [등록하기] 버튼을 클릭 후 [저장 후 다음이동] 버튼을 클릭하여야 오류가 발생 하지 않습니다.

먼저 종합소득세를 신고하기 위한 로그인 화면입니다.
회원 가입이 되어 있는 경우에는 인증서 또는 아이디로 로그인을 할 수 있습니다.
사업장현황신고 내역 또는 신고도움 자료를 조회하기 위해서는 인증서 등을 이용하여 본인 인증을 하여야 하며 아이디 또는 비회원 로그인을 하는 경우에도 본인 인증을 하여야 조회가 가능합니다. 
공동인증서로 로그인을 해보겠습니다.

참고로 주택임대 수입금액 2천만원 이하인 경우 종합과세 또는 분리과세 중 선택하여 신고할 수 있습니다.
다만, 각 과세방법별 건강보험료 등에 대한 영향을 종합판단하여 신고하시기 바랍니다.

홈택스 ｢세금신고｣ 메뉴의 ｢종합소득세 신고｣ ｢종합소득세신고(모두채움·일반·근로·분리과세·종교인포함 및 중간예납·토지등매매차익)｣을 클릭합니다.
홈택스 ｢세금신고｣ 메뉴의 ｢종합소득세 신고｣ ｢종합소득세신고(모두채움·일반·근로·분리과세·종교인포함 및 중간예납·토지등매매차익)｣을 클릭합니다.

모두채움 안내가 없거나 신고서를 직접 선택하여 작성하고자 하는 경우에는 일반신고의  ｢정기신고｣를 클릭합니다.

기본사항 입력 화면 입니다.
상단의 ｢신고도움 서비스｣를 클릭하면 세무서･지자체 임대사업자 등록 현황 등 종합소득세 신고에 필요한 다양한 자료를 조회할 수 있습니다.
주민등록번호 옆의「확인」을 클릭합니다.
휴대전화와 주소지 전화, 사업장 전화 중 하나는 반드시 입력하여야 합니다.
전화번호를 입력한 후 「작성완료」를 클릭합니다.

다음은 소득종류를 선택하여야 합니다.
이번 사례는 종합과세 대상인 인적용역 사업소득(업종코드 940909)과 분리과세 대상 주택임대소득이 있는 것으로 가정하고 신고서를 작성 하겠습니다.

소득종류에 부동산임대업외의 사업소득과 분리과세 소득을 선택하고「적용하기」를 클릭합니다.

다음은 소득종류 중 사업소득「입력하기」를 클릭합니다.

다음은 종합과세 대상 사업소득의 사업장 명세를 입력하여야 합니다.
사업장 명세 추가를 선택합니다.

｢사업자등록번호｣는 없음, ｢업종코드｣를 선택하기 위해「검색」클릭합니다.

업종코드에 940909를 입력하고「조회」후 「선택」을 클릭합니다.

 ｢기장의무｣는 간편장부대상자, ｢신고유형｣은 단순경비율, ｢공동사업자여부｣는 부를 각각 선택 후 하단의 ｢저장하기｣를 클릭합니다.

입력 내용이 사업소득 사업장 명세에 반영된 것을 확인할 수 있습니다.
하단의 ｢사업소득 명세서 입력하기｣를 클릭합니다.

｢사업소득명세서｣ 화면입니다.
기본사항에서 입력한 사업장의 사업소득명세서 ｢입력/수정｣을 클릭합니다.

업종별 총수입금액 및 소득금액 입력화면입니다.
총수입금액을 입력하면 단순경비율에 의한 소득금액이 자동 계산됩니다.

｢입력하기｣를 클릭하면 ｢총수입금액 및 소득금액 명세｣에 입력 내용이 반영되며 모두 입력하였으면 ｢저장하기｣를 클릭합니다.

｢사업소득명세서｣ 화면으로 돌아왔습니다.
입력 내용이 정상적으로 반영된 것을 확인할 수 있습니다.
하단의 ｢작성완료｣를 클릭합니다.

주택임대소득을 분리과세로 신고할 경우 ｢부동산 임대소득 명세｣는 입력할 필요가 없습니다.
하단의「작성완료」를 클릭합니다.

｢원천징수세액 명세서｣ 화면입니다.
사업소득에 대한 원천징수세액이 있는 경우 ｢사업소득 원천징수세액 가져오기｣와
원천징수 명세 추가」를 클릭하면 됩니다. 
이번 사례는 원천징수세액은 없는 것으로 가정하고 다음 화면으로 이동하기 위해 ｢작성완료｣를 클릭하겠습니다. 

종합소득금액 입력화면으로 돌아왔습니다.
주택임대 분리과세 소득 입력하기 위해 ｢분리과세소득(주택임대·연금·기타소득)의 「입력하기」를 클릭합니다. 

｢분리과세소득｣의 ｢주택임대소득 결정세액 계산｣ 화면입니다. 
먼저 총수입금액 및 필요경비 등을 입력하겠습니다.
사업장현황신고서 등을 제출한 경우 사업장현황신고 등의 신고내역을 불러와서 편리하게 작성할 수 있습니다.
이번 사례는 사업장현황신고를 한 것으로 가정하겠습니다.
｢사업장현황신고 조회｣를 클릭합니다.

｢사업장현황신고분 물건명세｣가 나타납니다.
사업장현황신고 시 수입금액, 등록임대주택 요건 충족기간 등을 잘못 신고한 경우 이번 화면에서 수정하면 됩니다.
다만, 수정 내역은 신고가 완료된 사업장현황신고서에 반영되지 않습니다.
참고로 ｢등록임대주택 요건 충족기간｣은 2024년 과세기간 중 세무서 사업자등록, 지방자치단체 임대사업자등록, 임대료 증가율 5% 이하를 모두 충족하는 기간으로서, 
｢등록임대주택 요건 충족기간｣에 따라 필요경비 및 공제금액이 달라지기에 정확하게 입력해야 합니다.
이번 사례는 2개의 임대주택 모두 총수입금액 계산 대상 물건이고 ｢등록임대주택 요건｣을 충족한 것으로 가정하겠습니다.
상단의 ｢합계 계산하기｣를 클릭하면 필요경비와 공제금액이 자동으로 계산됩니다.
화면 하단의 스크롤바를 이용하여 총수입금액 등 내역이 맞는지 다시 한번 확인 후 이상이 없을 경우 하단의 ｢적용하기｣ 버튼을 클릭합니다.

｢분리과세소득｣의 ｢주택임대소득 결정세액 계산｣ 화면으로 다시 돌아왔습니다.
이전 사업장현황신고 조회 화면에서 계산된 총수입금액, 필요경비, 공제금액이 반영되었으며 신츨세액까지 자동으로 계산되어서 나타납니다.

사업장현황신고를 하지 않은 경우에는 ｢국내 주택보유내역 조회｣, ｢주택 간주임대료 계산｣, ｢종합･분리과세 세액계산 비교｣를 이용하여 총수입금액, 필요경비, 공제금액을 직접 계산 후 입력하면 됩니다. 

｢주택 간주임대료 계산｣과 ｢종합･분리과세 세액계산 비교｣ 이용 방법을 안내한 동영상은 국세청 누리집에 게시하였습니다.

다음은 세액감면입니다. 조세특례제한법 제96조에 따른 ｢소형주택 임대사업자에 대한
세액감면｣은 세무서 및 지방자치단체에 주택임대업 등록을 하고, 임대보증금 또는 임대료
증가율이 5% 이하, 국민주택규모의 주택 등의 요건을 모두 충족하는 경우 적용할 수 있으며, 
임대 의무기간 등 의무사항을 준수하지 않는 경우 나중에 감면세액과 이자 상당액을 납부하여야 하니 감면요건을 충족하는 경우만 신청해야 합니다.
감면에 대한 구체적인 내용은 국세청 누리집 > 국세신고안내 > 개인신고안내 > 주택임대소득 > ｢소형주택 임대사업자에 대한 세액감면｣을 참고하면 됩니다.
이번 사례는 감면요건을 충족한 주택이 있는 것으로 가정하겠습니다. 
세액감면 ｢작성하기｣를 클릭합니다.

세액감면신청서 입력화면이 나타납니다. ｢사업장 명세 추가｣를 클릭합니다.

감면신청 대상 임대주택의 세무서에 등록한 사업자등록번호를 입력 후 ｢사업장현황신고 조회｣를 클릭합니다.
사업장현황신고를 하지 않은 경우 ｢주소검색｣을 클릭하여 임대주택을 직접 입력하면 됩니다.

｢사업장현황신고분 물건명세｣가 조회됩니다.
감면요건을 충족하는 임대주택에 대해서만 신청을 해야 하기 때문에 감면 요건을 충족한 두번째 임대주택을 선택 후 ｢적용하기｣를 클릭합니다.

｢세액감면신청서｣ 화면으로 다시 돌아왔습니다.
화면 하단에 감면신청 대상 임대주택이 반영된 것을 확인할 수 있습니다.

감면요건 충족 여부는 임대주택별로 각각 입력하여야 합니다.
요건 충족 여부를 입력하기 위하여 임대주택 선택 후 선택내용 수정을 클릭합니다.

｢임대주택 소재지｣와 ｢주거전용 면적｣은 자동으로 입력되며 이전 화면 중 ｢사업장현황신고 물건명세｣에 ｢등록임대주택 요건 충족기간｣이 있는 경우 ⑨번과 ⑫번은 여로 자동으로 입력됩니다.  
⑧번은 임대 개시일 당시 해당 임대주택의 기준시가가 6억원 이하 여부를 선택하는 항목이며 공동주택의 기준시가는 우측 상단의 ｢공동주택 가격 열람 사이트 바로가기｣를 클릭하여 확인할 수 있습니다.

‘부’를 선택할 경우 감면대상에서 제외되며“여”를 선택합니다.

⑩번은 해당 임대주택이 지방자치단체에 임대등록 여부를 입력하는 항목이며 이번 사례는 단기임대주택으로 등록한 것으로 가정하겠습니다.
‘부’를 선택할 경우 감면대상에서 제외되며“단기”를 선택합니다.

⑪번은 해당 임대주택의 ⑦주거 전용면적이 국민주택규모(85㎡, 읍･면지역은 100㎡) 이하이고 ⑧번,⑨번,⑩번 항목이 모두 요건을 충족하였는지 입력하는 항목입니다.
‘부’를 선택할 경우 감면대상에서 제외되며 “여”를 선택합니다.

⑬번은 해당 과세연도 중 매월말 현재 임대하는 주택이 1호 이상인 개월 수가 해당 과세연도 개월 수의 12분의 9 이상인지 여부를 입력하는 항목입니다.
‘부’를 선택할 경우 감면대상에서 제외되며“여”를 선택합니다.

⑭번은 단기임대주택의 경우 총 임대개월 수가 43개월 이상인 경우“여”를 선택하며, 임대개시일로부터 4년이 경과하지 않은 경우 “4년 미도래”를 선택합니다. 4년이 경과하였으나 총 임대개월 수가 43개월 미만인 경우에는“부”를 선택합니다.
이번 사례는 총 임대개월 수가 43개월 이상인 것으로 가정하고“여”를 선택합니다.

사업장현황신고 물건을 선택한 경우 ⑮번 감면대상 소득과 번 산출세액은 자동으로 계산되며 번 항목은 단기임대주택의 감면율인 ｢1호 단기 30%｣를 선택합니다.
임대주택 소재지를 직접 입력한 경우에는 ⑮번 감면대상 소득과 번 산출세액을 직접 입력하면 됩니다.

번 감면세액은 자동으로 계산됩니다.
감면세액을 확인 후 하단의 임대주택 등록하기를 클릭합니다.

감면신청서 입력을 완료하였습니다. 감면대상 임대주택이 여러 건인 경우에도 동일한 방법으로 입력하면 됩니다.
감면신청서 입력 내용을 확인 후 하단의 입력완료 후 닫기를 클릭합니다.

｢분리과세소득 결정세액 계산｣ 화면으로 다시 돌아왔습니다. 
감면세액이 정상적으로 입력된 것을 확인할 수 있습니다.

｢소형주택 임대사업자에 대한 세액감면｣을 받은 경우 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 납부하여야 하며 금액은 자동으로 계산됩니다.

｢분리과세소득 결정세액 계산서｣ 입력을 완료하였습니다.
다음화면으로 이동하기 위해 ｢작성완료｣를 클릭하겠습니다. 

종합소득금액 입력이 완료되었습니다. 「작성완료」를 클릭합니다.

신고유형이 기준·단순경비율, 분리과세, 비사업자인
경우 결손금·이월결손금공제명세서를 입력하지 않아도 됩니다. 이번 사례는 해당사항이
없는 것으로 것으로 가정하겠습니다. 팝업창의「아니오」를 클릭합니다.

｢소득공제금액｣ 입력화면입니다.
부양가족 등 인적공제 및 국민연금보험료 등 소득공제 항목이 있는 경우 입력합니다.
해당사항이 있는 경우 대상금액 등을 입력 후 작성완료를 클릭하면 됩니다.
이번 사례는 해당사항 없는 것으로 가정하겠습니다. 하단의 ｢작성완료｣를 클릭합니다.

｢세액공제 신청서｣ 입력하는 화면입니다. 해당사항이 있는 경우「아니오」를 클릭하여 세액공제 입력한 후 작성완료를 클릭하시면 됩니다. 이번 사례는 해당사항 없는 것으로 가정하겠습니다. 팝업창의 「예」를 클릭합니다.

｢세액감면금액｣ 입력하는 화면입니다.
세액감면 대상이 있는 경우 메뉴의 해당 메뉴를 클릭하여 감면세액을 입력한 후 작성완료를 클릭하시면 됩니다. 이번 사례는 ｢소형주택 임대사업자에 대한 세액감면｣ 외 다른 세액감면은 해당사항 없는 것으로 가정하겠습니다.
하단의 ｢작성완료｣를 클릭합니다.

세액공제·세액감면금액을 입력완료하였습니다. 표준세액공제 70,000원과 전자신고 세액공제 20,000원이 자동 입력되어 있습니다. ｢작성완료｣를 클릭합니다. 

｢성실사업자 공제｣, ｢이외 세액공제｣, ｢준비금명세서｣는 해당사항이 없으므로 메뉴의 
｢가산세｣를 클릭합니다.

｢가산세 명세서｣ 화면입니다.
가산세 입력 대상인 경우 팝업의 ｢아니오｣를 클릭합니다.

주택임대소득이 있는 사업자로서 사업개시일로부터 20일 이내에 사업자 등록을 신청하지 않은 경우 미등록기간 수입금액의 1천분의 2를 ｢주택임대사업자 미등록｣ 가산세로 납부해야 합니다.
가산세 대상인 경우 ｢미등록·불성실 등 가산세｣ 메뉴를 클릭하셔서 미등록기간 수입금액을 입력하시면 가산세는 자동으로 계산됩니다.

이번 사례는 해당 없으므로 ｢작성완료｣를 클릭합니다.

｢가산세｣ 화면에서는 더 이상 입력사항이 없으므로 하단의 ｢작성완료｣를 클릭합니다.

｢기납부세액｣ 입력화면입니다.
중간예납세액 등 해당사항이 있는 경우 입력하며 이번 사례는 기납부세액이 없는 것으로 가정겠습니다. 하단의 ｢작성완료｣를 클릭합니다.

｢납부할 세액계산｣ 화면입니다.
｢농어촌특별세 입력 안내｣ 팝업창이 나타납니다. 하단의 ｢확인｣을 클릭합니다.

종합소득세와 농어촌특별세가 구분되어 납부할 세액으로 확인됩니다.
종합소득세의 결정세액을 확인하기 위해 ｢세액의 계산｣의 ｢펼치기｣를 클릭합니다.
종합과세 대상인 인적용역 소득과 분리과세 주택임대 소득에 대한 결정세액이 각각 구분되어서 표시되며 감면세액에 대한 농어촌특별세액도 반영된 것을 확인할 수 있습니다.
｢납부(환급)할 총세액｣ 확인 후 ｢작성완료｣를 클릭합니다.

신고서 작성이 완료되었습니다. 
｢신고서제출｣ 화면입니다.
신고서를 제출하기 전 신고내용을 최종적으로 확인하는 단계이며 납부세액을 적게 신고하거나 환급세액을 많이 신고한 경우 가산세 부과대상임을 알고 있으면 ｢동의여부｣에 체크하시면 됩니다.
이상이 없으면 ｢개인정보 지방자치단체 통보 제공동의｣ 여부를 선택 후 ｢신고서 제출하기｣를 클릭합니다.
종합소득세 신고와는 별도로 개인지방소득세를 신고하여야 하며 ｢개인정보 제공｣에 동의를 하면 보다 편리하게 신고할 수 있습니다.
개인지방소득세 신고 절차는 마지막에 별도로 설명하겠습니다.

종합소득세 신고서 제출이 완료되었습니다. 
신고서 접수증을 출력하려면 ｢신고서(접수증) 출력하기｣를 클릭하면 됩니다.

종합소득세 신고서 접수증을 확인할 수 있으며 출력 가능합니다. 

신고내용대로 바로 납부하려는 경우 ｢바로 납부하기｣를 클릭하면 납부서를 출력하거나 전자납부 할 수 있습니다.

신고내역을 확인하려면 ｢신고내역 확인하기｣를 클릭하면 됩니다. 

｢지방소득세 신고이동｣을 클릭하면 개인지방소득세 신고 사이트인 위택스(www.wetax.go.kr)로 연결됩니다.
종합소득세와는 별도로 개인지방소득세를 신고･납부하여야 합니다.
이상으로 분리과세 주택임대소득과 종합과세 대상 소득이 있는 경우 전자신고 설명을마치겠습니다.  
감사합니다.
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