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기준시가 산정
  • 토지 기준시가

    양도(취득)당시 토지의 기준시가 = 양도(취득)당시 개별공시지가 (㎡당 가액) × 양도(취득)면적 (㎡)

    • ’90. 8. 30. 이후 취득 또는 양도하는 토지의 기준시가
      • 취득일 또는 양도일 현재 공시된 개별공시지가를 적용합니다.

      < 양도 또는 취득당시 개별공시지가 적용기준(정기분) >

      양도 또는 취득당시 개별공시지가 적용기준(정기분) - 취득·양도시기, 평가 기준일, 결정고시일 포함
      취득·양도시기 평가 기준일 결정고시일
      1 1990. 8. 30. ~ 1991. 6. 28. 1990. 1. 1. 1990. 8. 30.
      2 1991. 6. 29. ~ 1992. 6. 04. 1991. 1. 1. 1991. 6. 29.
      3 1992. 6. 05. ~ 1993. 5. 21. 1992. 1. 1. 1992. 6. 05.
      4 1993. 5. 22. ~ 1994. 6. 29. 1993. 1. 1. 1993. 5. 22.
      5 1994. 6. 30. ~ 1995. 6. 29. 1994. 1. 1. 1994. 6. 30.
      6 1995. 6. 30. ~ 1996. 6. 2. 1995. 1. 1. 1995. 6. 30.
      7 1996. 6. 28. ~ 1997. 6. 29. 1996. 1. 1. 1996. 6. 28.
      8 1997. 6. 30. ~ 1998. 6. 29. 1997. 1. 1. 1997. 6. 30.
      9 1998. 6. 30. ~ 1999. 6. 29. 1998. 1. 1. 1998. 6. 30.
      10 1999. 6. 30. ~ 2000. 6. 29. 1999. 1. 1. 1999. 6. 30.
      11 2000. 6. 30. ~ 2001. 6. 29. 2000. 1. 1. 2000. 6. 30.
      12 2001. 6. 30. ~ 2002. 6. 28. 2001. 1. 1. 2001. 6. 30.
      13 2002. 6. 29. ~ 2003. 6. 29. 2002. 1. 1. 2002. 6. 29.
      14 2003. 6. 30. ~ 2004. 6. 29. 2003. 1. 1. 2003. 6. 30.
      15 2004. 6. 30. ~ 2005. 5. 30. 2004. 1. 1. 2004. 6. 30.
      16 2005. 5. 31. ~ 2006. 5. 30. 2005. 1. 1. 2005. 5. 31.
      17 2006. 5. 31. ~ 2007. 5. 30. 2006. 1. 1. 2006. 5. 31.
      18 2007. 5. 31. ~ 2008. 5 .30. 2007. 1. 1. 2007. 5. 31.
      19 2008. 5. 31. ~ 2009. 5. 28. 2008. 1. 1. 2008. 5. 31.
      20 2009. 5. 29. ~ 2010. 5. 30. 2009. 1. 1. 2009. 5. 29.
      21 2010. 5. 31. ~ 2011. 5. 30. 2010. 1. 1. 2010. 5. 31.
      22 2011. 5. 31. ~ 2012. 5. 30. 2011. 1. 1. 2011. 5. 31.
      23 2012. 5. 31. ~ 2013. 5. 30. 2012. 1. 1. 2012. 5. 31.
      24 2013. 5. 31. ~ 2014. 5. 29. 2013. 1. 1. 2013. 5. 31.
      25 2014. 5. 30. ~ 2015. 5 .29. 2014. 1. 1. 2014. 5. 30.
      26 2015. 5. 29. ~ 2016. 5. 30. 2015. 1. 1. 2015. 5. 29.
      27 2016. 5. 31. ~ 2017. 5. 30. 2016. 1. 1. 2016. 5. 31.
      28 2017. 5. 31. ~ 2018. 5. 30. 2017. 1. 1. 2017. 5. 31.
      29 2018. 5. 31. ~ 2019. 5. 30. 2018. 1. 1. 2018. 5. 31.
      30 2019. 5. 31. ~ 2020. 5. 30. 2019. 1. 1. 2019. 5. 31.
      31 2020. 5. 29. ~ 2020. 1. 1. 2020. 5. 29.

      * 양도일 또는 취득일 현재 정기공시이후 수시공시가 있는 경우는 당해 수시공시된 기준시가를 적용함
      (적용사례) 1992년 3월 20일에 취득한 토지를 2020년 8월 5월에 양도한 경우
      - 취득당시 기준시가 (취득가액) ⇒ 1991. 6. 29. 공시된 개별공시지가 (상기 2)
      - 양도당시 기준시가 (양도가액) ⇒ 2020. 5. 29. 공시된 개별공시지가 (상기 31)

    • ’90. 8. 29. 이전 취득한 토지의 ㎡당 취득당시 기준시가
      • 아래 산식과 같이 ’90. 8. 30. 현재 공시된 개별공시지가를 기준으로 토지등급가액이 차지하는 비율로 환산하여 취득당시 기준시가(원/㎡)를 계산합니다.
      1990.1.1 기준으로 한 개별공시지가 × 취득당시의 토지등급가액 / (1990.8.30 현재의 토지등급가액 + 그 직전에 결정된 토지등급가액) ÷ 2

      * ’84. 12. 31. 이전에 취득한 토지의 취득일은 세법상 ’85. 1. 1.을 취득일로 간주하고 있으므로 위 산식에서 “취득당시의 토지등급가액”은 “’85. 1. 1.현재의 토지등급가액”을 말합니다.

      < 토지등급가액의 계산 >

      • 토지등급가액이란 토지대장상에 나타난 취득일 등 현재의 토지등급 (없는 경우 직전등급)에 대한 「토지등급가액표」상의 가액(원/㎡)을 말합니다.
        (적용사례) 취득일의 토지등급이 162등급인 경우 → 토지등급가액표 확인 162등급의 등급가액 ⇒ 12,000원/㎡

      < ’90. 8. 29.이전에 취득한 토지의 취득당시 기준시가 계산사례 >

      • (예) 취득당시 토지 기준시가 계산자료
        • 토지 취득일 : ’87. 9. 1.
        • ’90. 1. 1 현재 개별공시지가 : 600,000원/㎡
        • 토지등급조정
          • ’87. 7. 1. 207등급 (토지등급가액 108,000원/㎡)
          • ’88. 7. 1. 209등급 (토지등급가액 119,000원/㎡)
          • ’89. 7. 1. 210등급 (토지등급가액 125,000원/㎡)
          • ’90. 1. 1. 211등급 (토지등급가액 131,000원/㎡)
      • (답) 취득당시 ㎡당 토지기준시가 (506,250원/㎡)
        = 600,000원 × 108,000원 / 〔(125,000 + 131,000) ÷ 2

      < 토지등급가액표 >

      토지등급가액표 - 등급, 가액(84.6.30 이전 ㎡, 84.7.1 이후 ㎡), 등급, 가액(84.6.30 이전 ㎡, 84.7.1 이후 ㎡), 등급, 가액(84.7.1 이후 ㎡, 84.7.1 이후 ㎡), 등급, 가액(84.7.1 이후 ㎡, 84.7.1 이후 ㎡) 포함
      등 급 가 액 등 급 가 액 등 급 가 액 등 급 가 액 등 급 가 액 등 급 가 액
      84.6.30. 이전 ㎡ 84.7.1. 이후 ㎡ 84.6.30. 이전 ㎡ 84.7.1. 이후 ㎡ 84.7.1. 이후 ㎡ 84.7.1. 이후 ㎡ 84.7.1. 이후 ㎡ 84.7.1. 이후 ㎡
      1 0.30 1 51 1,814.9 63 101 626 151 7,070 201 81,000 251 928,000
      2 0.60 2 52 2,117.4 66 102 657 152 7,420 202 85,000 252 975,000
      3 0.90 3 53 2.419.9 69 103 689 153 7,790 203 89,300 253 1,023,000
      4 1.20 4 54 2.722.4 72 104 723 154 8,180 204 93,700 254 1,075,000
      5 1.50 5 55 3,024.9 75 105 759 155 8,590 205 98,400 255 1,128,000
      6 1.80 6 56 3.629.9 78 106 796 156 9,020 206 103,000 256 1,185,000
      7 2.1 7 57 4,234.9 81 107 835 157 9,470 207 108,000 257 1,244,000
      8 2.4 8 58 4,839.9 85 108 876 158 9,940 208 113,000 258 1,306,000
      9 2.7 9 59 5,444.9 89 109 919 159 10,400 209 119,000 259 1,372,000
      10 3.0 10 60 6,049.9 93 110 964 160 10,900 210 125,000 260 1,440,000
      11 3.6 11 61 7,562.4 97 111 1,010 161 11,500 211 131,000 261 1,512,000
      12 4.2 12 62 9,074.9 101 112 1,060 162 12,000 212 138,000 262 1,588,000
      13 4.8 13 63 10,587.4 106 113 1,110 163 12,600 213 145,000 263 1,667,000
      14 5.4 14 64 12,099.9 111 114 1,170 164 13,300 214 152,000 264 1,751,000
      15 6.0 15 65 15,124.9 116 115 1,220 165 13,900 215 160,000 265 1,838,000
      16 7.5 16 66 18,149.9 121 116 1,280 166 14,600 216 168,000 266 1,930,000
      17 9.0 17 67 21,174.9 127 117 1,350 167 15,400 217 176,000 267 2,027,000
      18 10.5 18 68 24,199.8 133 118 1,420 168 16,100 218 185,000 268 2,128,000
      19 12.0 19 69 27,224.8 139 119 1,490 169 17,000 219 194,000 269 2,235,000
      20 15.1 20 70 30,249.8 145 120 1,560 170 17,800 220 204,000 270 2,346,000
      21 18.1 21 71 36,299.8 152 121 1,640 171 18,700 221 214,000 271 2,464,000
      22 21.1 22 72 42,349.8 159 122 1,720 172 19,600 222 225,000 272 2,587,000
      23 24.1 23 73 48,399.7 166 123 1,810 173 20,600 223 236,000 273 2,716,000
      24 27.2 24 74 54,449.7 174 124 1,900 174 21,700 224 248,000 274 2,852,000
      25 30.2 25 75 60,499.7 182 125 1,990 175 22,700 225 261,000 275 2,995,000
      26 36.2 26 76 75,624.6 191 126 2,090 176 23,900 226 274,000 276 3,145,000
      27 42.3 27 77 90,749.5 200 127 2,190 177 25,100 227 287,000 277 3,302,000
      28 48.3 28 78 105,874.5 210 128 2,300 178 26,300 228 302,000 278 3,467,000
      29 54.4 29 79 120,999.4 220 129 2,420 179 27,600 229 317,000 279 3,640,000
      30 60.4 30 80 151,249.3 231 130 2,540 180 29,000 230 333,000 280 3,822,000
      31 75.6 31 81 181,499.1 242 131 2,670 181 30,500 231 350,000 281 4,014,000
      32 90.7 32 82 211,749.0 254 132 2,800 182 32,000 232 367,000 282 4,214,000
      33 105.8 33 83 241,998.9 266 133 2,940 183 33,600 233 385,000 283 4,425,000
      34 120.9 34 84 272,248.7 279 134 3,090 184 35,300 234 405,000 284 4,646,000
      35 151.2 35 85 302,498.6 292 135 3,240 185 37,100 235 425,000 285 4,879,000
      36 181.4 36 86 362,998.3 306 136 3,400 186 38,900 236 446,000 286 5,123,000
      37 211.7 37 87 423,498.0 321 137 3,570 187 40,900 237 469,000 287 5,379,000
      38 241.9 38 88 483,997.8 337 138 3,750 188 42,900 238 492,000 288 5,648,000
      39 272.2 39 89 544,497.5 353 139 3,940 189 45,100 239 517,000 289 5,930,000
      40 302.4 40 90 604,997.2 370 140 4,130 190 47,300 240 543,000 290 6,227,000
      41 362.9 42 91 665,497.0 388 141 4,340 191 49,700 241 570,000 291 6,538,000
      42 423.4 44 92 725,996.7 407 142 4,560 192 52,200 242 598,000 292 6,865,000
      43 483.9 46 93 786,496.4 427 143 4,790 193 54,800 243 628,000 293 7,208,000
      44 544.4 48 94 846,996.1 448 144 5,020 194 57,500 244 660,000 294 7,569,000
      45 604.9 50 95 907,495.9 470 145 5,280 195 60,400 245 693,000 295 7,947,000
      46 756.2 52 96 967,995.6 493 146 5,540 196 63,400 246 727,000 296 8,345,000
      47 907.4 54 97 1,028,495.3 517 147 5,820 197 66,600 247 764,000 297 8,762,000
      48 1,058.7 56 98 1,088,995.3 542 148 6,110 198 69,900 248 802,000 298 9,200,000
      49 1,209.9 58 99 1,149,494.8 569 149 6,410 199 73.400 249 842,000 299 9,660,000
      50 1,512.4 60 100 1,209,994.5 597 150 6,730 200 77,100 250 884,000 300 10,143,000
  • 개별주택 기준시가(’05.7.13. 이후 양도분부터 적용)
    • 개별주택가격 확인
      • 각 지자체의 누리집에서 열람이 가능합니다.
    • 양도당시 기준시가 : 양도일 현재 국토교통장관이 공시한 개별주택가격
      • (예)양도일 2020. 8. 5.
        기준시가 고시 : 2020. 4. 29.자 고시가액 200,000,000원
      • (답)양도당시 기준시가 ⇒ 200,000,000원임
    • 취득당시 기준시가
      1. 1개별주택가격 최초공시일 이후에 취득한 경우
        취득당시 기준시가 : 취득일 현재 국토교통부장관이 공시한 개별주택가격
      2. 2개별주택가격 최초공시 전에 취득한 경우 아래 산식에 의하여 계산한 금액을 취득당시 개별주택 기준시가로 합니다.
        국토교통부장관이 당해 주택에 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 토지·건물 기준시가 합계액 / 최초공시 당시의 토지·건물 기준시가 합계액

        ※ 위 산식에서 토지 또는 건물의 기준시가는 토지 또는 일반건물 기준시가를 말함

    • 유의사항
      • 양도한 부동산이 주택에 해당하는 경우에는 반드시 국세청장이 고시한 공동주택기준시가가 있는지 또는 국토교통부장관이 공시한 공동주택가격 또는 개별주택가격이 있는지를 반드시 확인하여야 합니다.
  • 일반건물 기준시가
    • 인터넷을 이용한 건물기준시가 자동계산방법
      • 국세청 홈택스 “조회/발급 → 기타 조회 → 기준시가 조회(건물기준시가-양도)” 화면에 가서 공부상의 기본자료만 입력하면 일반건물 기준시가를 쉽게 계산할 수 있습니다.
    • 양도당시 기준시가
      • 기준시가 조회화면에서 “신축연도, 취득연도, 양도연도, 개별공시지가, 구조, 면적”을 입력하면 양도당시 건물기준시가가 자동계산 됩니다.
    • 취득당시 기준시가
      1. 12001. 1. 1. 이후에 취득한 취득당시 건물기준시가 계산
        화면상 “취득연도 및 양도연도” 란에 모두 “취득연도”를 입력하고 나머지의 자료를 입력하면 취득당시 건물기준시가가 계산됩니다.
      2. 22000. 12. 31. 이전에 취득한 취득당시 건물기준시가 계산
        • 화면상 “취득연도”는 건물의 실제 취득연도를, “양도연도” 란에는 “2001년”을 입력하고 나머지의 자료를 입력하면
        • “2001년도 건물기준시가”와 “산정기준율”이 자동으로 계산되고,
        • 동 금액을 아래 산식을 적용하여 취득당시 기준시가를 산정합니다.

          취득당시 건물기준시가 = 2001년도 건물기준시가 × 산정기준율

    • 유의사항
      • 개별공시지가는 양도·취득일 현재 공시되어 있는 개별공시지가를 입력합니다.
        • (예)2020. 8. 5. 양도 ⇒ 2020. 5. 29. 공시된 개별공시지가 입력
          2003. 2. 1. 취득 ⇒ 2002. 6. 29. 공시된 개별공시지가 입력
  • 공동주택 (아파트 등) 기준시가
    • 인터넷을 이용한 공동주택기준시가 확인
      1. 12006. 4. 27.이전(국세청 고시)
        국세청 홈택스 “조회/발급 → 기타 조회 → 기준시가 조회(아파트/연립주택)” 화면에 기본자료만 입력하면 공동주택 기준시가를 쉽게 확인할 수 있습니다.
      2. 22006. 4. 28.이후(국토교통부 고시)
        국토교통부의 부동산공시가격 알리미(www.realtyprice.or.kr)의 “공동주택가격열람” 화면에서 확인할 수 있습니다.
    • 양도당시 기준시가 : 양도일 현재 국토교통장관이 고시한 가액
      • (예)양도일 2019. 11. 25.
        • 고시내역 : ’19.9.30. 고시가액 390,000,000원, ’20.4.29. 고시가액 410,000,000원
      • (답)양도당시 기준시가 ⇒ 390,000,000원임
    • 취득당시 기준시가
      1. 1공동주택 기준시가 최초고시일 이후에 취득한 경우
        취득당시 기준시가 : 취득일 현재 국토교통부장관(국세청장)이 고시한 가액
      2. 2공동주택 기준시가 최초고시 전에 취득한 경우 아래 산식에 의하여 계산한 금액을 취득당시 공동주택 기준시가로 합니다. 아래 산식에 의하여 계산한 금액을 취득당시 공동주택 기준시가로 합니다.
        최초고시 공동주택 기준시가 × 취득당시의 토지·건물 기준시가 합계액 / 최초고시 당시의 토지·건물 기준시가 합계액

        ※ 위 산식에서 토지 또는 건물의 기준시가는 토지 또는 일반건물 기준시가를 말함

    • 유의사항
      • 양도한 부동산이 주택에 해당하는 경우에는 반드시 국세청장이 고시한 공동주택기준시가가 있는지 또는 국토교통부장관이 공시한 공동주택가격 또는 개별주택가격이 있는지를 반드시 확인하여야 합니다.
  • 상업용건물 및 오피스텔 기준시가(’05.1.1.이후 양도분부터 적용)
    • 인터넷을 이용한 상업용건물 및 오피스텔 기준시가 자동계산방법
      • 국세청 홈택스 “조회/발급 → 기타 조회 → 기준시가 조회(상업용건물/오피스텔)” 화면에서 공부상의 기본자료만 입력하면 상업용건물/오피스텔 기준시가를 쉽게 확인할 수 있습니다.
    • 양도당시 기준시가 : 양도일 현재 국세청장이 고시한 가액
      • (예)양도일 2020. 5. 25.
        2020. 1. 1.자 단위면적(㎡)당 고시가액
        기준시가 = 단위면적(㎡)당 고시가액 × 건물면적(㎡)
        → 고시된 단위면적(㎡)당 가액에 각호별 건물의 전유면적과 공용 면적을 합계한 면적(㎡)을 곱하여 산정
    • 취득당시 기준시가
      1. 1상업용건물 및 오피스텔 기준시가 최초고시일 이후에 취득한 경우
        취득당시 기준시가 : 취득일 현재 국세청장이 고시한 가액
      2. 2상업용건물 및 오피스텔 기준시가 최초고시 전에 취득한 경우 아래 산식에 의하여 계산한 금액을 취득당시 공동주택 기준시가로 합니다.
        최초고시 상업용건물 및 오피스텔 기준시가 × 취득당시의 토지·건물 기준시가 합계액 / 최초고시 당시의 토지·건물 기준시가 합계액

        ※ 위 산식에서 토지 또는 건물의 기준시가는 토지 또는 일반건물 기준시가를 말함

    • 유의사항
      • 양도한 상업용건물 및 오피스텔이 국세청장이 고시한 상업용건물 및 오피스텔 기준시가가 있는지 반드시 확인하여야 하며 상업용건물 및 오피스텔기준시가가 고시되지 않는 경우에는 양도 또는 취득당시 기준시가를 토지 또는 일반건물 기준시가를 적용하여야 합니다.

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